Theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, chủ đầu tư dự án phải có ít nhất 15% hoặc 20% vốn chủ sở hữu khi thực hiện các dự án BĐS, tùy vào quy mô diện tích trên 20ha, hoặc dưới 20ha. Như vậy có nghĩa là vẫn còn từ 80-85% vốn đầu tư dự án BĐS đến từ đối tác, và đặc biệt là nguồn vốn tín dụng.
Doanh nghiệp BĐS giảm vay ngân hàng
Để giảm phụ thuộc vốn vay ngân hàng, nhiều DN BĐS chọn giải pháp tìm kiếm đối tác đầu tư
THANH THANH
Theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, chủ đầu tư dự án phải có ít nhất 15% hoặc 20% vốn chủ sở hữu khi thực hiện các dự án BĐS, tùy vào quy mô diện tích trên 20ha, hoặc dưới 20ha. Như vậy có nghĩa là vẫn còn từ 80-85% vốn đầu tư dự án BĐS đến từ đối tác, và đặc biệt là nguồn vốn tín dụng.
Phần vốn “phụ thuộc” nêu trên chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong mỗi dự án, chính vì vậy sự điều chỉnh chính sách tín dụng tác động rất mạnh đến lĩnh vực này: Để khuyến khích thị trường tăng trưởng thì áp dụng chính sách lãi suất thấp, điều kiện thẩm định cho vay dễ dàng… Còn khi thị trường có dấu hiệu bong bóng thì áp dụng chính sách hạn chế tín dụng, kể cả áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng, lãi suất cao, điều kiện thẩm định cho vay khắt khe, khống chế tăng trưởng tín dụng...
Theo các chuyên gia, chính sách tín dụng hiện nay đã và đang trở thành công cụ hiệu quả điều tiết thị trường BĐS. Trong bối cảnh nền kinh tế còn đối mặt không ít khó khăn, rủi ro bong bóng tài sản vẫn hiện hữu, thì các chính sách như tăng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay kinh doanh BĐS, giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn được cho là sự điều chỉnh phù hợp. Chính vì vậy đối với nhiều DN BĐS hiện nay, bài toán cân đối dòng tiền hiệu quả và thu hút nguồn tài chính mới cũng đã được đặt ra.
Tăng tốc bán hàng, thanh lý tài sản không hiệu quả, giảm tỷ lệ hàng tồn kho… là những giải pháp đầu tiên để ứng biến với tình hình mới của DN BĐS trong giai đoạn hiện nay. Cụ thể, một số DN như CTCP Đầu tư kinh doanh nhà Khang Điền đã báo cáo tình hình kinh doanh với cổ đông của công ty cho thấy, năm 2016 tổng tài sản của công ty đạt trên 7.900 tỷ đồng do giảm được lượng hàng tồn kho, thanh lý được một số dự án, công trình không hiệu quả, qua đó giảm nợ vay ngân hàng. Đầu năm 2017, giá trị tồn kho của Khang Điền còn 4.618 tỷ đồng, giảm 1.274 tỷ đồng (khoảng 21% so với cùng kỳ năm 2016).
Nhiều dự án của Khang Điền giảm hàng tồn kho như Lucasta, Mega Village, The Venica, bán được 500 căn hộ năm 2016 và công ty phấn đấu bán tiếp 400 căn hộ trong năm 2017 này. Ngoài đẩy nhanh việc bán hàng tồn kho, công ty còn chuyển nhượng dự án để tái cơ cấu danh mục đầu tư. Những hoạt động tích cực này đã đưa DN giảm được hơn 1.000 tỷ đồng nợ dài hạn hướng tới giảm phụ thuộc ngân hàng, dần tự chủ về tài chính.
Hay trường hợp một DN mạnh trong phát triển nhà ở vừa túi tiền như CTCP Đầu tư Nam Long, năm 2016 công ty đã bán 2.528 sản phẩm nhà ở, tăng 26% so với năm 2015. Doanh thu năm 2016 của Nam Long đạt 2.534 tỷ đồng, tăng hơn 100% so với 2015. Tuy vậy, năm 2016 khoản nợ phải trả của công ty tăng 18% so với năm 2015, tăng chủ yếu ở phần chi phí trả trước cho thầu phụ của những BĐS đang xây dựng và chi phí hỗ trợ lãi suất cho khách hàng.
Từ 2017, DN chọn phương án kêu gọi vốn từ nhà đầu tư ngoại, phát triển các dự án Mizuki Park (tại huyện Bình Chánh) với đối tác Nhật Bản là hai DN Hankyu Realty và Nippon. Dự án có tổng vốn trên 8.000 tỷ đồng, tỷ lệ góp vốn là 50 – 50. hiện Nam Long cũng đang tìm kiếm thêm đối tác để phát triển hai dự án mới là Hoàng Nam (tại TP. Hồ Chí Minh) và Water Point (tỉnh Long An).
Những DN khác như CTCP Phát triển nhà Thủ Đức (Thuđuc House) hay CTCP Dịch vụ và Xây dựng Đất Xanh thì tăng nguồn vốn phát triển dự án BĐS từ các đợt phát hành cổ phiếu. Như Thuduc House đã hai lần tăng vốn điều lệ trong năm 2016. Tăng lần lượt từ 419,64 tỷ đồng lên 617,3 tỷ đồng, đến cuối năm 2016 đã đạt 709,88 tỷ đồng. Từ nguồn vốn huy động được, Thuduc House phát triển dự án Bình Chiểu giai đoạn 2, Chung cư TDH Phước Long… Và đến hết quý I/2017, giá trị vốn giải ngân cho các dự án này đã được 80% vốn huy động. Công ty Đất Xanh đã huy động từ đợt phát hành cổ phiếu tháng 11/2016 số vốn 1.172 tỷ đồng để phát triển các dự án khu căn hộ Opal Riverside (quận Thủ Đức), Luxcity (quận 7) và Opal Garden… dự kiến sẽ hoàn tất trong năm 2017.
Sự chủ động giảm phụ thuộc vốn vay ngân hàng của DN BĐS như hiện nay đúng với đánh giá của HoREA về thị trường BĐS Việt Nam nói chung và TP. Hồ Chí Minh nói riêng. Đó là, các DN đã tự cứu mình thông qua hoạt động tái cấu trúc DN, tái cơ cấu đầu tư; dừng, giảm, giãn tiến độ triển khai dự án; cơ cấu lại sản phẩm phù hợp nhu cầu và sức mua của thị trường; tăng cường hợp tác, liên kết giữa các DN; mở rộng mua bán sáp nhập, chuyển nhượng dự án (M&A); chủ động tăng thu hút nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS.