Kiểm soát vốn vào bất động sản:
Gạn đục khơi trong
Minh Khuê
Tín dụng vào BĐS tăng
Theo thông tin từ Phó Chủ tịch Uỷ ban Giám sát tài chính quốc gia Trương Văn Phước tại một hội thảo gần đây, tăng trưởng tín dụng năm nay sẽ vào khoảng 18%. Tăng trưởng tín dụng chung toàn Ngành 10 tháng đạt 11,81%; tín dụng đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) tăng khoảng 12,5%. Dù con số này còn thấp hơn so với mức tăng cùng kỳ năm 2015 (28,3%), nhưng theo đại diện Uỷ ban Giám sát tài chính quốc gia, tín dụng tiêu dùng năm nay tăng gần 40%, và phần nhiều trong số đó liên quan tới vay mua nhà ở.
Có quan điểm tương tự, một chuyên gia tài chính cũng nhận thấy chỉ một phần tín dụng cho lĩnh vực BĐS được đầu tư vào sản xuất, còn đa số là BĐS nghỉ dưỡng, thuộc phân khúc BĐS cao cấp. Chia sẻ thêm, vị này cho rằng nguyên nhân khiến BĐS có xu hướng tăng là do nhiều năm rồi, tín dụng đối với lĩnh vực này bị trì trệ, tăng thấp và giờ thị trường đã có cơ hội bứt phá lên, nên tất yếu sẽ cao so với trước. Mặt khác, thời điểm những tháng cuối năm, nắm bắt được nhu cầu nhà ở của người dân tại các thành phố lớn luôn tăng cao, các NHTM cũng đẩy mạnh triển khai dành nguồn vốn cho vay mua BĐS, xây dựng sửa chữa nhà với mức lãi suất thấp.
Như BIDV dành ra gói tín dụng 15.000 tỷ đồng “Tổ ấm bình an 2016” cho khách hàng vay mua nhà ở đến hết 31/12/2016 áp dụng lãi suất ưu đãi từ 7%/năm. VIB cũng mới công bố khách hàng sẽ được hưởng lãi suất ưu đãi từ 6,99%/năm khi vay mua ô tô và từ 7,49% khi vay mua, xây dựng, sửa chữa nhà... Không nằm ngoài xu hướng này, Agribank cũng vừa tung ra gói 5.000 tỷ đồng ưu đãi vay tiêu dùng. NH này áp dụng lãi suất cho vay 6 tháng đầu chỉ 7%/năm đối với vay ngắn hạn và 8,5%/năm đối với vay trung, dài hạn dành cho đối tượng là các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu vay vốn để mua, thuê mua, sửa chữa nhà ở... Một loạt các nhà băng khác như Techcombank, ABBank, Nam A Bank, Sacombank... đều đang triển khai nhiều chương trình khuyến mãi với lãi suất khá mềm dành cho khách hàng vay thuê, mua, sửa chữa nhà ở.
Với mục tiêu hướng tín dụng vào sản xuất, kinh doanh của Chính phủ đề ra, việc tín dụng có xu hướng tăng ở lĩnh vực BĐS đặt ra câu hỏi liệu có khiến các NHTM “lơ là” với dòng tín dụng vào sản xuất, kinh doanh?
Chưa có cơ sở tạo “bong bóng” BĐS
Trao đổi với phóng viên, một chuyên gia tài chính cho rằng BĐS tăng là tất yếu khi NH thấy cái gì có hiệu quả, phát triển được sẽ đầu tư vào. Song với bài học từ vỡ bong bóng BĐS giai đoạn trước vẫn còn hiện hữu nên các NH luôn đặt yếu tố an toàn lên trên hết. “Họ sẽ tập trung đầu tư theo đúng quy luật thị trường, nhưng đồng thời vẫn đảm bảo không vượt quá giới hạn mà pháp luật đề ra…” – ông nói.
Đồng tình với quan điểm mà chuyên gia tài chính nêu trên, TS. Bùi Quang Tín - ĐH Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh thấy rằng: Một thực tế cần nhìn nhận là cho vay trong lĩnh vực kinh doanh BĐS hay chứng khoán dễ dàng hơn đối với cho vay trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh. NHNN cũng đã có một số biện pháp hạn chế nguy cơ vốn đổ quá nhiều vào BĐS sẽ tạo ra “bong bóng”. Đó là việc ban hành Thông tư 06/2016TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014/TT-NHNN, theo đó hạn chế tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn. Đến đầu năm 2017, theo lộ trình Thông tư quy định tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn của NHTM, chi nhánh NH nước ngoài... sẽ siết xuống còn 50%.
Một thực tế nữa cần xem xét, là nếu so tỷ lệ dòng vốn tín dụng của NH đổ vào lĩnh vực BĐS hiện nay với thời điểm “bong bóng” BĐS xảy ra giai đoạn 2006 - 2008 thì tỷ lệ này vẫn còn thấp. Nhớ lại giai đoạn trước, một tỷ lệ đáng giật mình khi vốn đổ vào BĐS có lúc lên tới từ 30% - 50% mà gần như không có sự cảnh báo, kiểm soát hiệu quả nào. Thêm nữa, hiện nay chúng ta cũng đang cần thị trường BĐS phát triển ổn định để làm cơ sở giải quyết vấn đề nợ xấu. Nếu BĐS đi xuống thì nguy cơ nợ xấu tồn đọng không xử lý được sẽ càng gia tăng. Chính bởi vậy ý kiến của nhiều chuyên gia đều cho rằng không nên mạnh tay siết sự tăng trưởng của thị trường BĐS. Quan trọng là kiểm soát ra sao.
Bàn sâu thêm, TS. Bùi Quang Tín đánh giá NHNN hiện nay phản ứng nhanh nhạy hơn so với trước trong việc đưa ra những giải pháp phòng ngừa. “Chưa tính việc Bộ Tài chính sẽ kiểm soát BĐS chặt chẽ hơn, khi cơ quan này đang nghiên cứu khả năng đánh thuế đối với căn nhà thứ hai trở đi. Theo tôi, đánh giá giai đoạn này rất khó, và gần như không khả thi để đưa ra quan điểm “bong bóng” BĐS sẽ trở lại. Bởi bây giờ có quá nhiều cơ quan, ban, ngành tham gia vào kiểm soát, không chỉ riêng NHNN” - ông Tín cho hay. NHNN can thiệp ở việc thông qua giới hạn các tỷ lệ cung ứng vốn ra nền kinh tế, Bộ Tài chính kiểm soát qua chính sách thuế, hay như Uỷ ban Giám sát Tài chính quốc gia cũng liên tục đưa ra những cảnh báo... Điều này khác xa so với thời điểm trước, nên rất khó để dẫn tới xảy ra “bong bóng” BĐS.
Chuyên gia này cũng cho rằng cần tính tới hai yếu tố từ phía khách hàng. Thứ nhất, những bài học xương máu mà khách hàng học được từ quá khứ đã quá sức nặng nề. Thứ hai nằm ở phân khúc thị trường BĐS, thường được chia làm hai phân khúc chính là BĐS cao cấp và nhà ở trung bình, nhà ở xã hội. Nếu đã là BĐS cao cấp, thường là khách hàng có thu nhập từ khá trở lên. Họ gần như đều có sự chuẩn bị sẵn về dòng tiền, không phải phụ thuộc nhiều vào vốn NH. Thực tế cho thấy, hiện nay, khách hàng có khả năng tài chính tới đâu, họ sẽ đầu tư tới đó. Chứ không phải như thời gian trước dù thiếu vốn, nhưng vẫn tham “ôm” nhiều. Còn với phân khúc nhà ở trung bình, nhà ở xã hội thì đã dựa vào thu nhập thực tế của đối tượng này nên không có quá nhiều phân vân.
Hiện tượng NH “nuôi nợ để trả nợ” như thời gian trước cũng không có “cửa” nữa. Khi tháng 9 vừa qua, Thống đốc NHNN đã ban hành công văn số 6960/NHNN - TTGSNH về chấn chỉnh cho vay mới trả nợ trước hạn và/hoặc cấp tín dụng theo hình thức cho vay tuần hoàn của các TCTD, chi nhánh NH nước ngoài. Điều đó có nghĩa là không cho phép vay mới để trả cũ, mà khách hàng buộc phải có phương án trả xong nợ cũ mới được chấp thuận cho vay mới.