Chu kỳ mới phát triển bền vững

Chu kỳ mới phát triển bền vững

Minh Tuyết

Một vài năm trở lại đây, thị trường BĐS Việt Nam đang có những chuyển biến tích cực cùng sự ổn định của nền kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, câu hỏi được đặt ra: Chúng ta đang ở chu kỳ vận động nào?

Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, bắt đầu từ cuối năm 2014, thị trường BĐS đã có những dấu hiệu ấm lên mở đầu cho chu kỳ vận động mới sau thời gian dài ảm đạm, “ngủ đông”. Dự báo, từ nay đến hết năm 2016 và bước vào năm 2017, BĐS sẽ vẫn giữ được nhịp độ cung cầu ổn định, tuy nhiên cần cẩn trọng khi gần đây thị trường bắt đầu xuất hiện một số dấu hiệu tiềm ẩn bất ổn như sự phát triển lệch pha, tập trung quá nhiều đối với phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu nhà ở trung cấp và bình dân cao lại khan hiếm, không được đáp ứng kịp thời, hay như việc gia tăng của nhà đầu tư thứ cấp, mua đi bán lại nhiều lần, đẩy giá trị BĐS tăng cao, người dân càng khó có cơ hội sở hữu nhà...

Số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, trong năm 2016 lượng giao dịch chung ở tất cả các phân khúc trên thị trường BĐS tăng, tuy nhiên có thể thấy rõ số lượng giao dịch thành công vẫn tập trung tại những dự án nhà ở trung và cao cấp, còn nhà ở giá bình dân không nhiều. Cụ thể, tại Hà Nội và TP. HCM giá dịch vụ có tăng nhờ nhiều dự án quy mô lớn, khu đô thị phức hợp được triển khai. Đặc biệt, lượng tồn kho BĐS tiếp tục giảm nhưng tốc độ chậm hơn trước, tồn kho chủ yếu là đất nền tại các dự án xa trung tâm chưa có hạ tầng đầy đủ. Tổng giá trị tồn kho BĐS đến nay còn khoảng 32.709 tỷ đồng, so với cuối năm 2015 giảm 18.180 tỷ đồng (tương đương gần 36%)....

Bàn về vấn đề này, ông Lê Anh Tuấn, Giám đốc nghiên cứu Công ty Quản lý Quỹ Dragon Capital phân tích, đầu tư BĐS luôn được coi là lĩnh vực hấp dẫn từ trước đến nay đối với cả nhà đầu tư trong và ngoài nước. Minh chứng là dòng vốn FDI, các quỹ đầu tư vẫn liên tục “rót” vốn vào thị trường Việt Nam, ngay trong cả những giai đoạn thị trường khó đoán định nhất. Vấn đề là ở chỗ các nhà đầu tư luôn có lý lẽ và sự nhìn nhận, đánh giá cẩn trọng trước khi bỏ vốn vào thị trường. Song, điểm khác biệt của nhà đầu tư nước ngoài, nhà đầu tư lớn là đầu tư có trọng tâm trọng điểm, cũng như sự trường vốn. Vì vậy, họ biết chờ đợi trong khoảng thời gian dài để tìm kiếm lợi nhuận kỳ vọng đặt ra trước khi rút vốn ra khỏi thị trường. Ngược lại, đối với nhà đầu tư trong nước lại chủ yếu đầu tư “lướt sóng” và đây là một trong những yếu tố tiềm ẩn rủi ro khiến cho giá nhà đất tăng cao so với giá trị thực tế. Theo ông Tuấn, đến nay thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua khá nhiều chu kỳ vận động phát triển, thăng trầm, lên xuống khác nhau. Giai đoạn ngắn cũng vài ba năm, giai đoạn dài cũng cả gần chục năm. Dù thị trường chưa xảy ra hiện tượng “bong bóng”, nhưng nếu không có công cụ điều tiết phù hợp sẽ khó dẫn dắt thị trường phát triển một cách bền vững, vận động đi lên.

Một khảo sát mới đây của CBRE cho thấy, thị trường BĐS đang có sự gia tăng rất lớn nhà đầu tư kinh doanh BĐS thứ cấp mua để cho thuê, nhưng phần lớn là mua với mục đích bán lại kiếm lời, nhất là trong phân khúc cao cấp, trung bình khá, chiếm khoảng trên dưới 50% tùy theo dự án. Ngay cả đối với đối tượng là người nước ngoài đã mua nhà tại TP. Hồ Chí Minh, cũng chủ yếu nhằm để đầu tư, kinh doanh với con số 38% mua cho thuê, 21% mua bán lại và chỉ có 29% mua để ở. So sánh với thời điểm bong bóng BĐS 2007, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đã chiếm đến 70 – 80%, thì tỷ lệ hiện nay vào khoảng trên dưới 50% cũng rất đáng quan ngại. Riêng trong phân khúc nhà ở bình dân, giá bán hợp túi tiền thì ít hấp dẫn nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp vì tỷ suất sinh lợi thấp.

Để chu kỳ mới của thị trường BĐS ổn định, bền vững hơn, nhiều chuyên gia nhận định, chính sách đối với thị trường trong vòng 2- 3 năm tới sẽ là “giảm phanh” bởi lượng cung cầu đã bắt đầu xuất hiện sự lệch pha, lượng cung dư thừa, nhất là đối với phân khúc trung cao cấp còn tồn đọng nhiều, tập trung khoảng 10.000 – 20.000 căn/siêu dự án. Bên cạnh đó, dù tổng dư nợ tín dụng cho vay BĐS vẫn đang trong ngưỡng an toàn nhưng vẫn cần có sự điều chỉnh bởi cơ cấu đang tập trung chủ yếu ở một vài lĩnh vực, phân khúc. Hiện, một số bộ, ngành, cơ quan quản lý cũng đã cân nhắc trình Chính phủ phương án sử dụng công cụ điều tiết tiết thị trường về tài chính, tín dụng, thuế... trong thời gian tới để tạo điều kiện thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững, đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế đất nước.