Nhu cầu nhà ở lệch pha

Nhu cầu nhà ở lệch pha

Minh Tuyết

Theo thống kê của Viện Nghiên cứu Phát triển TP. Hồ Chí Minh, hiện quy mô dân số thành phố đã lên đến gần 13 triệu người, trong đó có gần 3 triệu người nhập cư (chiếm khoảng 23% dân số), với hơn 400.000 sinh viên và hàng năm có thêm hơn 50.000 cặp kết hôn mới. Điều đáng nói, nhu cầu về nhà ở của người dân sinh sống và làm việc tại TP. Hồ Chí Minh rất lớn, song thực tế vẫn có khoảng 500.000 hộ chưa có nhà, 81.000 hộ cần nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016 - 2020. Dự báo nhu cầu nhà ở, trong đó phần lớn là nhà ở vừa túi tiền, nhà ở thương mại phù hợp, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giá rẻ trên địa bàn thành phố trong 10 năm tới có thể lên đến khoảng 1 triệu căn. Đây là dư địa rất lớn để các nhà phát triển dự án, DN kinh doanh bất động sản (BĐS) đầu tư vào mảnh đất này.

Mặc dù vậy, thị trường BĐS đang tồn tại một nghịch lý khi nhu cầu về nhà ở cao nhưng lượng giao dịch hạn chế, nhiều chung cư xây dựng xong bán ế dẫn đến lượng tồn kho gia tăng. Số liệu của Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (Horea), đến hết năm 2016 tại thành phố đạt 14.000 giao dịch, giảm hơn 10% so với năm trước. Tồn kho BĐS cả nước đến nay còn khoảng 31.842 tỷ đồng, trong đó chỉ tính riêng TP. Hồ Chí Minh lượng tồn kho là 5.954 tỷ đồng. Bên cạnh đó, với 500 dự án trên địa bàn thành phố bị ngừng triển khai, không ít dự án dở dang, do nhiều nguyên nhân nhưng chủ yếu là do giải phóng mặt bằng, đang là "phần chìm của tảng băng hàng tồn kho". Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Horea cho biết, phần lớn những dự án chung cư không thu hút được khách là do chủ đầu tư chưa có uy tín, tên tuổi, vị trí ở quá xa, tiến độ và chất lượng công trình chưa đảm bảo, mức giá đưa ra chưa phù hợp… Ngoài ra, ông Châu cũng phải thừa nhận, một trong những nguyên nhân khiến khách hàng mất niềm tin là do một số DN BĐS chưa hoàn thành phần móng chung cư, chưa có bảo lãnh ngân hàng, chưa giải chấp tài sản thế chấp, hoặc chưa được Sở Xây dựng chứng nhận đủ điều kiện nhưng đã bán nhà hình thành trong tương lai. Điều này, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua nhà, dẫn đến tranh chấp khi có vấn đề phát sinh.

Theo phân tích của chuyên gia, hiện trên thị trường BĐS lượng cung BĐS nhiều dự án thuộc phân khúc trung cao cấp, có giá bán từ gần 2 tỷ đồng/căn trở lên, trong khi nhu cầu của đại đa số người dân là căn hộ vừa túi tiền với mức giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Chính sự lệch pha cung cầu này dẫn đến nơi thừa vẫn thừa, nơi thiếu vẫn thiếu. Tổng giám đốc một sàn giao dịch có tên tuổi tại TP. Hồ Chí Minh cho biết, trong 3 năm qua công ty đã mua lại khá nhiều dự án từ các DN BĐS khác đã xây dựng xong phần móng, thậm chí sắp đến ngày hoàn thiện bàn giao nhưng một phần do thiếu vốn, một phần không có chiến lược kinh doanh tốt nên không thể đẩy hàng đi, đành tìm cách bán lại toàn bộ dự án cho chủ đầu tư khác có năng lực hơn.

Thực tế, một số DN bất động sản cũng đã từng mua lại không ít dự án từ các chủ đầu tư khác để phát triển và đã tìm được đầu ra một cách thành công cho sản phẩm, thay vì số phận của dự án sẽ còn long đong, trầy trật, bán không có người mua khi còn nằm trong tay những ông chủ cũ. Song không phải dự án nào cũng có được số phận như vậy nên vẫn phải nằm “đắp chiếu” và là sản phẩm tồn kho, khó bán dù nhu cầu người mua vẫn ngày một tăng cao.