Cho vay mua nhà ở cần được chú trọng hơn

Cho vay mua nhà ở cần được chú trọng hơn

HÀ NGUYỄN

Các ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất sau sự kiện điều chỉnh một loạt các lãi suất điều hành và trần lãi suất của NHNN. Đây được coi là nền tảng tốt để có thể giảm chi phí sản xuất kinh doanh, dòng tiền vào thị trường cũng sẽ mạnh hơn.

 

Có thể nói, phát triển thị trường cho vay tiêu dùng cần phải phối hợp với các chính sách kinh tế vĩ mô khác để làm sao tiêu dùng là động lực thúc đẩy đầu tư trong nước.

Đi sâu phân tích, giới chuyên môn cho rằng, cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân sắp tới nên được chú trọng. Ở tầm vĩ mô, dạng tiêu dùng này góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế trong nước, tạo công ăn việc làm, giảm nợ xấu thiết thực nhất, đáp ứng yêu cầu của Nghị quyết về thí điểm xử lý nợ xấu mà Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang rốt ráo chỉ đạo. Ở tầm vi mô, nó không chỉ giải quyết nhu cầu ở thực mà quan trọng hơn, là động lực thúc đẩy đầu tư trong nước.

Bởi trong lúc các định chế tài chính như quỹ tái thế chấp bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở còn khá xa lạ đối với người dân Việt Nam, thì việc được vay vốn ngân hàng mua nhà để ở cũng là cách tạo thêm nguồn lực, thêm cơ hội có nhà ở cho người dân. Cho vay tiêu dùng, đặc biệt là cho vay mua nhà để ở với bộ phận người có thu nhập ổn định góp thêm công cụ để hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản, góp phần điều tiết giá cả đồng thời đảm bảo nguồn tài chính và các ưu đãi sẽ đến được tận tay người tiêu dùng.

Cùng lúc đó, một yếu tố cộng thêm giúp thúc đẩy thị trường này phát triển đó là nhu cầu mua nhà, sửa chữa nhà của người dân đang tăng rất nhanh. Đơn cử, theo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý II/2017 do Savills công bố, nguồn cung và số lượng giao dịch căn hộ tại thị trường Hà Nội có tốc độ tăng trưởng ấn tượng. Cụ thể, tổng cộng có 6.800 căn hộ bán được tiêu thụ trong quý, tăng 5% theo quý và tăng 13% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt 28%, tăng 1% theo quý nhưng giảm 7% theo năm. Dự kiến, trong 6 tháng cuối năm, thị trường căn hộ bán Hà Nội sẽ đón khoảng 23.000 căn hộ mới gia nhập. Còn số lượng căn hộ đến hạn bàn giao cũng sẽ cán mốc 30.000 căn. Từ quý III/2017 đến 2018, phân khúc biệt thự - liền kề ước tính sẽ cung cấp khoảng hơn 1.667 căn ra thị trường.

Đối với giao dịch căn hộ tại TP.HCM ghi nhận sự tăng trưởng đột biến: dù nguồn cung sụt giảm song lượng giao dịch trên thị trường lại tăng 33% theo quý và 67% theo năm. Với gần 11.600 căn được tiêu thụ, lượng giao dịch của quý II/2017 đã chạm đỉnh kể từ 2011. Hạng C có tỉ lệ hấp thụ cao nhất khoảng 37% và chiếm 64% tổng lượng giao dịch, cùng với hạng B đưa tỉ lệ hấp thụ toàn thị trường tăng 10 điểm phần trăm theo quý và 13 điểm phần trăm theo năm tới khoảng 31%. Dự báo về nguồn cung tương lai, Savills cho biết, từ quý III/2017 đến 2018, gần 48.000 căn được mong đợi sẽ gia nhập thị trường căn hộ. Hạng C được dự kiến sẽ chiếm lĩnh nguồn cung tương lai với gần 46% thị phần.

Theo phân tích của các chuyên gia kinh tế Ngân hàng Thế giới, Việt Nam là một thị trường tiêu dùng lớn với quy mô dân số trên 94 triệu dân, trong đó cơ cấu dân số trẻ với 70% nằm trong độ tuổi 15-64 và thu nhập bình quân đầu người khoảng 2.200 USD (năm 2016). Dù chưa đủ khả năng tích lũy nhưng sẵn sàng tăng vay nợ để tiêu dùng bởi người tiêu dùng cảm thấy tin tưởng hơn vào tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế.

Có thể thấy, “thiên thời” đã có nhưng để đẩy được vốn cho vay đi nhanh và mạnh hơn trong thời gian sắp tới thì còn cần phải có “nhân hòa”, tức là các NH cũng phải quản trị rủi ro tốt hơn. Với quan điểm của mình, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho rằng, tín dụng cho những khách hàng có nhu cầu sửa chữa, cải tạo nhà ở, mua nhà lần đầu nên được xem như một sự đóng góp cho an sinh xã hội, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh, chứ không hoàn toàn là đầu tư, kinh doanh bất động sản. Những khoản vay này cần được khuyến khích, vì đó là nhu cầu thực của nền kinh tế, nhu cầu thực của người tiêu dùng. Ngược lại, NH muốn đẩy mạnh cho vay lĩnh vực này thì cũng phải xem xét rủi ro ở nhiều mặt.

Trong đó, những NH ngoại và các NH có thực lực mạnh, lo ngại với rủi ro trong tín dụng tiêu dùng, đặc biệt là tiêu dùng nhà ở là bởi Việt Nam đang đi quá chậm trong việc áp dụng các tiêu chuẩn quốc tế trong quản trị rủi ro (QTRR) về vốn, tín dụng (Basel). Hầu hết các ngân hàng áp dụng một hệ số rủi ro chung cho tất cả các khách hàng mà chưa dựa vào kết quả xếp hạng của ngân hàng và tổ chức xếp hạng độc lập. Công tác phân tích, đánh giá rủi ro khách hàng của các ngân hàng theo các chuyên gia tại Diễn đàn “An ninh tài chính và cạnh tranh doanh nghiệp”, đánh giá còn bất cập, khi thẩm định tín dụng còn dựa chủ yếu vào tài sản thế chấp…

Và lời khuyên dành cho các ngân hàng là cần có hệ thống thông tin và kỹ thuật phân tích khả năng rủi ro trong tất cả các hoạt động nội bảng và ngoại bảng cân đối. Đồng thời, xây dựng hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ, chính sách dự phòng rủi ro, phân loại giới hạn tín dụng khách hàng. Được như vậy, thì tín dụng tiêu dùng chẳng những sẽ hoạt động hiệu quả hơn, giảm thiểu rủi ro đến mức thấp mà còn hỗ trợ tốt cho kinh tế vĩ mô, lan tỏa tốt tới toàn bộ sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.