Cần sớm sửa pháp lý để phát triển NƠXH

Cần sớm sửa pháp lý để phát triển NƠXH

Thạch Bình

Dự thảo Nghị định bổ sung, thay thế Nghị định 100/2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NƠXH) đang nhận được nhiều sự quan tâm, góp ý từ các bộ, ngành, địa phương và cộng đồng doanh nghiệp.

Chưa nhận ưu đãi về thuế

Theo ông Lê Thành - Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành (TP.HCM), từ 10 năm trở lại đây công ty này chỉ tham gia đầu tư vào các dự án NƠXH và nhà ở thương mại có giá bán vừa túi tiền tại quận Bình Tân và huyện Bình Chánh. Tuy nhiên hiện nay, nhiều dự án do công ty làm chủ đầu tư vẫn chưa tiếp cận được các chính sách ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất...

Cụ thể, tại dự án (quận Bình Tân), mặc dù đã được UBND TP.HCM cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ từ nhà ở thương mại sang NƠXH với quy mô 930 căn hộ (để cho thuê) và 19 căn nhà phố (để bán). Tuy nhiên, một phần dự án đã đi vào khai thác vẫn chưa cấp được giấy chứng nhận sử dụng đất cho 19 căn nhà phố do các thủ tục miễn tiền sử dụng đất vẫn chưa được các sở, ngành TP.HCM thống nhất cách xử lý.

Cũng vì chưa được UBND TP.HCM quyết định cho phép miễn tiền sử dụng đất nên trong vòng 1 năm vừa qua, Dự án NƠXH cho thuê Lê Thành An Lạc không thể vay vốn ngân hàng theo chính sách ưu đãi của Nghị định 100/2015/NĐ-CP do không thế chấp được dự án. Hiện doanh nghiệp đã được VietinBank đồng ý cho vay lãi suất thương mại, nhưng cũng bởi chưa có quyết định miễn tiền sử dụng đất nên không thể hoàn tất các thủ tục đăng bộ hồ sơ vay. Ngoài ra, đối với các căn hộ cho thuê 49 năm, doanh nghiệp cũng không thể thế chấp để vay tiền vì các NHTM cho rằng nếu gặp sự cố sẽ không thu hồi được tài sản thế chấp.

Ở một dự án khác là Dự án chung cư NƠXH tại 91A Đỗ Xuân Hợp (quận 9-TP.HCM) tình hình cũng diễn ra tương tự. Từ năm 2015, dự án này đã được giao cho CTCP Địa ốc Thảo Điền làm chủ đầu tư, dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2018. Tuy nhiên, đến nay doanh nghiệp vẫn chưa được giao đất để thực hiện dự án. Các thủ tục khác như ưu đãi về thuế, về tiền sử dụng đất và lãi vay tín dụng, doanh nghiệp đều đáp ứng được theo quy định tại Nghị định 100/2015, song do chưa được giao đất nên đều phải hoãn lại.

“Khi triển khai thực hiện, rất có thể sẽ vấp phải những vướng mắc như trường hợp của Công ty Lê Thành ở các dự án tại Bình Tân và Bình Chánh”, Đại diện Công ty địa ốc Thảo Điền nhận định.

Gỡ nút thắt quỹ đất để tăng nguồn cung

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), ngoài một số dự án tiêu biểu như kể trên, hiện nhiều dự án NƠXH khác tại TP.HCM như Dự án Khu nhà ở Bùi Minh Trực III của CTCP Địa ốc Chợ Lớn và các dự án nhà ở thương mại giá rẻ khác của các công ty Đại Phúc, Sơn Kim, Him Lam, Phú Long, Novaland… cũng đang gặp các vướng mắc tương tự về thủ tục ưu đãi thuế, ưu đãi tiền sử dụng đất.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, bên cạnh những vướng mắc trực tiếp liên quan đến việc miễn thuế, miễn tiền thuê đất đối với các dự án NƠXH thì hiện nay, nút thắt cơ bản làm ảnh hưởng đến nguồn cung NƠXH là những quy định chưa hợp lý về quỹ đất bắt buộc phải xây dựng NƠXH tại các dự án nhà ở thương mại.

Cụ thể, Nghị định 100 quy định dự án phát triển nhà ở thương mại có quy mô dưới 10 ha, thì chủ đầu tư được phép chọn một trong ba giải pháp. Thứ nhất là dành quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH. Thứ hai, chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20%. Thứ ba, nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% cho địa phương để bổ sung vào ngân sách xây dựng NƠXH.

Tuy nhiên, việc bắt buộc UBND tỉnh, thành phố phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ đối với các trường hợp chủ đầu tư dự án chọn phương án hai và phương án ba là không phù hợp. Bởi việc báo cáo Trung ương gây mất thời gian chờ đợi, dẫn tới các dự án dễ bị chậm tiến độ, đội giá thành và không hoàn thành kịp thời các thủ tục đầu tư, cũng như khó nhận được các ưu đãi về tài chính, tín dụng.

Ông Châu cho rằng, khi sửa Nghị định 100 Chính phủ nên giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở và tình hình thực tiễn của địa phương để quyết định cho chủ đầu tư chọn 1 trong 3 phương án. Có như vậy, nguồn cung NƠXH và nguồn tài chính để xây dựng các dự án NƠXH mới khởi sắc được.

Ở góc độ các địa phương, theo Bộ Xây dựng, hiện đã có 8 địa phương kiến nghị Chính phủ, khi sửa đổi Nghị định 100, nên quy định các dự án nhà ở từ 2ha trở lên xây dựng các khu đô thị loại I sẽ bắt buộc phải dành 20% quỹ đất để xây NƠXH. Ở các đô thị loại II và III thì các dự án quy mô từ 5ha trở lên sẽ phải áp dụng quy định bắt buộc này. Trong khi đó, 33 địa phương khác cho rằng, đối với các dự án nhà ở thương mại xây dựng tại các đô thị loại I thì khi có quy mô từ 3ha trở lên mới cần bắt buộc dành 20% quỹ đất để xây dựng NƠXH. Ở các đô thị loại II và III thì nên áp dụng với các dự án có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên. Hiện Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ cả hai phương án này để xem xét đưa vào Nghị định mới thay thế Nghị định 100/2015.