Quy định về đất đai “làm khó” ngân hàng

Quy định về đất đai “làm khó” ngân hàng

Huyền Thanh

Phát biểu tại tọa đàm Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) tổ chức cuối tuần qua, TS. Nguyễn Quốc Hùng – Tổng thư ký VNBA cho rằng, trong xu thế hội nhập kinh tế, việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 là yêu cầu cấp thiết, bảo đảm phù hợp với hệ thống pháp luật, tháo gỡ những bất cập liên quan đến thực tiễn hoạt động ngân hàng...

Từ năm 2014 (khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành) đến nay Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách, pháp luật liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai nên Luật Đất đai năm 2013 đã bộc lộ rõ nhiều bất cập, dẫn đến khó khăn trong quá trình tổ chức thực hiện, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất, nhà đầu tư cũng như gây lúng túng cho cơ quan quản lý Nhà nước và cả các ngân hàng trong thực thi chính sách pháp luật về đất đai. “Trong xu thế hội nhập kinh tế, việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 là yêu cầu cấp thiết, bảo đảm phù hợp với hệ thống pháp luật”, TS. Hùng nhấn mạnh và cho biết thêm Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi thay thế Luật Đất đai năm 2013, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang lấy ý kiến có nhiều điểm mới, tiến độ, tạo điều kiện thuận lợi và đảm bảo an toàn pháp lý hơn cho các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, liên quan đến lĩnh vực ngân hàng, một số nội dung quy định tại dự thảo luật vẫn còn nhiều bất cập, chưa phù hợp với thực tiễn hoạt động ngân hàng.

Một trong những nội dung các ngân hàng đề cập là việc dự thảo luật vẫn quy định chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, song không có quy định về cách xác định thành viên hộ gia đình. Đây tiếp tục là vướng mắc rất lớn cho các TCTD trong quá trình nhận tài sản đảm bảo (TSBĐ) là quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Thực tế thời gian qua đã phát sinh rất nhiều vụ tranh chấp kéo dài do xác định thiếu thành viên hộ gia đình ký hợp đồng thế chấp, dẫn đến tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu. Thông tin cụ thể hơn về vướng mắc này, ông Nguyễn Xuân Quang – Phó Ban pháp chế Agribank cho biết, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên đại diện hộ gia đình làm phát sinh nhiều tranh chấp liên quan tới hoạt động cấp tín dụng, nhận thế chấp của các TCTD. Xét về bản chất, đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình là tài sản chung hợp nhất của các thành viên trong hộ gia đình. Do vậy, khi thực hiện giao dịch đối với thửa đất, phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên hộ gia đình. Tuy nhiên, khi các TCTD nhận thế chấp thửa đất có Giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình, các TCTD khó có thể xác định được các thành viên trong hộ bao gồm những ai, người đó có đồng ý với giao dịch không. Do đó, đại diện Agribank đề xuất sửa đổi khoản 5 Điều 153 Dự thảo theo hướng không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên đại diện hộ gia đình, thửa đất thuộc quyền sử dụng đất của hộ gia đình cần ghi đầy đủ tên thành viên trên giấy chứng nhận. Đối với các trường hợp đăng ký biến động đất đai thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình sau thời điểm Luật này có hiệu lực thì phải thay đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu mới và ghi đủ tên thành viên trong hộ gia đình.

Ngoài ra, nhiều ngân hàng vẫn tỏ ra băn khoăn về xử lý TSBĐ của khoản nợ xấu. Quốc hội đã gia hạn thời hạn áp dụng của Nghị quyết 42/2017/QH14 đến tháng 12/2023. Tuy nhiên, một số cơ chế đặc thù tại Nghị quyết 42 chưa được quy định tại dự thảo Luật này.

Trong bối cảnh áp lực nợ xấu gia tăng, các TCTD đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét bổ sung các quy định tại Điều 9, 10 Nghị quyết 42 để tạo điều kiện cho các TCTD trong việc xử lý TSBĐ, thu hồi nợ xấu. Trong đó quy định rõ về quyền của bên mua khoản nợ được tiếp tục kế thừa, thực hiện quyền, nghĩa vụ của bên bán nợ; quyền nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai…

Một trong những vấn đề khác mà các ngân hàng đang lo ngại là những trường hợp tài sản gắn liền với đất đã hình thành (xây dựng xong) nhưng chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận. Trong những trường hợp này, ngân hàng và bên thế chấp thường buộc phải lập văn bản thỏa thuận ký về việc nhận thế chấp/cơ chế xử lý tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, giao dịch thế chấp tiềm ẩn rủi ro tranh chấp đối với tài sản gắn liền với đất là tài sản thế chấp. Vì vậy, ngân hàng đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét có quy định đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất đã hình thành (xây dựng xong) nhưng chưa được ghi nhận trên Giấy chứng nhận để đảm bảo cho các TCTD trong trường hợp này.

Vướng mắc nữa về đất đai, theo đại diện VNBA, biện pháp cầm cố BĐS đã được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không quy định hình thức cầm cố đối với BĐS, mà chỉ có hình thức thế chấp BĐS. Theo đó, các ngân hàng tỏ ra lo ngại sẽ có khoảng trống pháp lý về vấn đề này nên đã đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét bổ sung biện pháp bảo đảm “cầm cố” đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại Luật Đất đai (sửa đổi).

Ghi nhận các ý kiến của các đại biểu, bà Phạm Thị Thịnh - Phó Cục trưởng Cục Đăng ký đất đai (Tổng cục Quản lý đất đai) cho biết, đơn vị cũng sẽ tổng hợp, phân tích, nghiên cứu các ý kiến, đề xuất của các đại biểu để báo cáo, tham mưu cho các cấp có thẩm quyền sớm hoàn thiện trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Về phía VNBA, TS. Nguyễn Quốc Hùng cho biết, cơ quan này sẽ tổng hợp các ý kiến và sàng lọc nội dung các vấn đề để đưa ra kiến nghị cụ thể, xác đáng phù hợp với quy định của pháp luật. “VNBA mong muốn Bộ Tài nguyên và Môi trường, các đơn vị soạn thảo Dự thảo lưu ý các kiến nghị làm sao sửa đổi bổ sung quy định cho phù hợp với thực tiễn. Quan điểm của VNBA là việc sửa đổi Luật Đất đai cần phải tuân thủ quy định của pháp luật, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp, ngân hàng chứ không chỉ riêng lĩnh vực nào”, TS. Hùng chia sẻ quan điểm.