TP.HCM vừa mới công bố danh sánh 77 dự án BĐS có thế chấp tại các NH trên địa bàn thành phố. Về một khía cạnh nào đó, động thái này cũng đáng hoan nghênh khi cơ quan Nhà nước công khai thêm thông tin về tình hình tài chính của các DN địa ốc để người mua được biết, nhất là trong bối cảnh tâm lý thị trường đang có phần hoang mang khi gần đây một số dự án có sai phạm trong công tác xây dựng và thủ tục giấy tờ như dự án Harmona, HQC Plaza.
Cần hiểu thấu đáo dự án thế chấp tại NH
Nguyễn Sơn
TP.HCM vừa mới công bố danh sánh 77 dự án BĐS có thế chấp tại các NH trên địa bàn thành phố. Về một khía cạnh nào đó, động thái này cũng đáng hoan nghênh khi cơ quan Nhà nước công khai thêm thông tin về tình hình tài chính của các DN địa ốc để người mua được biết, nhất là trong bối cảnh tâm lý thị trường đang có phần hoang mang khi gần đây một số dự án có sai phạm trong công tác xây dựng và thủ tục giấy tờ như dự án Harmona, HQC Plaza.
Theo ghi nhận của CBRE Vietnam, chính tâm lý này đã ảnh hưởng phần nào đến viễn cảnh phát triển của thị trường địa ốc trong quý II năm nay. Điển hình là tại TP.HCM, lượng căn hộ bán được chỉ đạt 5.887 căn, giảm đến 45% so với cùng kỳ năm trước và giảm 35% so với quý I.
Nhưng mặt khác, việc công bố danh sách này phần nào đó gây nên sự lo ngại cho chính các chủ đầu tư, mà rất nhiều người trong số họ là những doanh nhân làm ăn chân chính. Rõ ràng, nó sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới uy tín của các chủ đầu tư và có thể tác động xấu đến khả năng kinh doanh của họ trong thời gian tới.
Thực tế thì các DN này vẫn làm theo đúng quy định hiện hành về việc đi vay vốn, thế chấp bằng tài sản là đất và các tài sản hình thành trong tương lai.
Qua danh sách này, có thể thấy khá nhiều DN có uy tín, như dự án La Astoria của An Gia Hưng, dự án Hưng Phát của Công ty Hưng Lộc Phát, The Art của Nhà Gia Hòa, Docklands Sài Gòn của CTCP Bảo Gia, hay Novaland với dự án cao cấp Sunrise City (tòa tháp phía Nam).
Thậm chí dự án văn phòng E.Town Central của Cơ điện lạnh REE cũng nằm trong danh sách này dù dự án không có liên quan gì đến chức năng căn hộ!
Đó là chưa kể đến chuyện trên địa bàn thành phố hiện có hơn 1.000 dự án địa ốc, trong đó có khoảng một nửa đang triển khai xây dựng. Việc chỉ công khai 77 dự án có thế chấp tài sản để vay vốn là điều hình như chưa được công bằng, bởi hầu hết các dự án địa ốc hiện đều phải dựa vào vốn vay NH.
Tiềm lực của các chủ dự án tại Việt Nam nhìn chung vẫn còn chưa mạnh. Tỷ lệ vốn vay để phát triển dự án thông thường là chiếm đến 70% tổng giá trị đầu tư, với tài sản đảm bảo là đất và nhà ở hình thành trong tương lai.
Trong khi đó, quy định pháp luật cho phép chủ đầu tư được thu tiền của người mua nhà dần dần, kể từ khi hoàn thành xong móng. Số tiền người mua nhà góp vốn định kỳ sẽ được chuyển vào tài khoản được phong tỏa của chủ đầu tư tại NH để ưu tiên chi trả khoản tiền vay vốn của dự án trước đó.
Khi số tiền chi trả của người mua nhà đạt đến 95% tổng giá trị căn hộ thì NH sẽ tiến hành giải chấp tài sản thế chấp để chủ đầu tư có thể làm thủ tục chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho người mua nhà.
Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, việc các chủ đầu tư thế chấp dự án vay vốn NH để triển khai dự án là hoàn toàn bình thường. Vấn đề quan trọng là “sức khỏe” của chủ đầu tư ra sao, tỷ lệ vay tín dụng đối với một dự án là bao nhiêu.
Dĩ nhiên, không phải tất cả đều “xuôi chèo mát mái”. Theo ông Đực, hiện tại có một số chủ đầu tư đã thế chấp dự án cho TCTD, rồi lại đem bán nhà ở mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, cũng không thực hiện thủ tục rút bớt tài sản thế chấp tương ứng (giải chấp). Thậm chí, có những chủ đầu tư sau khi thu đủ 100% tiền của người mua nhà, sổ đỏ đã được cấp nhưng lại không bàn giao cho khách hàng mà đi cầm cố để lấy tiền triển khai một dự án khác. Đây chính là điều đáng bàn hơn cả.
Để đảm bảo hạn chế rủi ro xảy ra thì NH phải có bộ phận theo dõi chặt chẽ tiến độ dự án từ phía chủ đầu tư, cũng như dòng tiền thu về từ người mua. Một khi để xảy ra sai phạm thì đồng nghĩa là NH cũng phải có trách nhiệm và cần tìm hiểu để vá lại ngay lỗ hổng trong quy trình quản trị.
Thực tế thì ở những quốc gia tiên tiến như Mỹ, không có chuyện người mua nhà đóng tiền trước. Chủ đầu tư dự án sẽ cần phải hoàn thành xong dự án, đảm bảo giấy tờ pháp lý đầy đủ rồi mở bán cho khách hàng. Cách làm này cũng có thể được nghiên cứu áp dụng tại Việt Nam trong thời gian tới. Thế nhưng để làm được điều đó đòi hỏi các DN phải có tiềm lực mạnh.
Nhưng hiện tại, việc công bố danh sách 77 dự án nói trên chưa chắc sẽ làm người mua nhà yên tâm. Thị trường sẽ cần nhiều hơn các biện pháp kiểm soát rủi ro, ví dụ như bắt buộc chủ đầu tư phải được NH bảo lãnh, cũng như hệ thống kiểm soát và đăng ký quyền sở hữu nhà ở của các cơ quan Nhà nước phải hoạt động hiệu quả hơn.