Sức ép giảm giá căn hộ
Nguyễn Sơn
Công ty tư vấn CBRE vừa công bố kết quả kinh doanh của thị trường bất động sản (BĐS) quý III vừa qua tại TP.HCM với nhiều diễn biến trái ngược nhau. Nếu như phân khúc văn phòng, bán lẻ tiếp tục hoạt động hiệu quả do nguồn cung thực tế rất hạn chế với nhu cầu của các tập đoàn hàng đầu thế giới thì trái ngược lại, thị trường căn hộ đã trải qua một giai đoạn khá khó khăn.
Theo CBRE, quý III ghi nhận sự suy giảm khá rõ của số dự án chào bán mới, với chỉ 7.651 căn hộ được mở bán từ 21 dự án, phần lớn là trong tháng 7 và tháng 8 do tránh tháng mưa ngâu. Con số này giảm 20% so với quý trước và 9% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, phân khúc trung cấp chiếm 60% tổng số căn hộ chào bán mới trong quý, còn phân khúc cao cấp lại sụt giảm đáng kể, thấp hơn quý II tới 32%. Thậm chí từ đầu năm đến nay, một số chủ đầu tư rất tên tuổi không tung ra bất kỳ một sản phẩm đình đám nào.
Do nguồn cung mở bán giảm nên lượng tiêu thụ cũng suy giảm phần nào với tổng cộng 7.207 căn hộ được bán ra trong quý, giảm đến 25% so với quý trước và 9% so với cùng kỳ năm ngoái. "Xu hướng không mấy khả quan này phần lớn do việc thiếu các lựa chọn từ nguồn cung. Tuy nhiên, nguồn cung mở bán mới vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ tốt tại các phân khúc, trong khoảng 77% đến 84%. Các sản phẩm trung cấp chiếm 53% tổng số căn bán được trong quý khảo sát", báo cáo của CBRE nhận định.
Thị trường trầm lắng hơn trong quý đang tạo nên sức ép giảm giá cho các chủ đầu tư. Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp ghi nhận ở mức 1.500 USD/m2, giảm 3% so với quý trước và 15% so với cùng kỳ năm ngoái. Kết quả này một phần vì phân khúc trung cấp mở bán nhiều hơn, phần vì người mua nhà cũng đòi hỏi mức giá bán thấp hơn để duy trì sức sinh lợi cho thuê.
“Điển hình như trong quý III, có hơn 8.000 căn được hoàn thiện và bàn giao cho chủ nhà, gây nên sức ép lớn về lợi nhuận cho thuê. Để giữ được tỷ suất lợi nhuận ổn định, người bán căn hộ chắc chắn phải giảm giá bán để thu hút người mua nhà”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc - kiêm Trưởng phòng nghiên cứu của CBRE Việt Nam nhận định.
Trong khi đó, thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng đang sôi động tại các địa phương ven biển như: Phú Quốc, Vũng Tàu, Đà Nẵng, Hải Phòng, Quảng Ninh... cũng làm gia tăng cạnh tranh cho dòng tiền đổ vào thị trường căn hộ tại các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội. Liệu thị trường sẽ tốt hơn vào cuối năm nay?
Các chủ đầu tư đang kỳ vọng diễn biến thị trường sẽ khởi sắc hơn vào quý IV năm nay khi nhiều dự án chủ chốt được tung ra thị trường. Điển hình như Vincity quận 9 - TP.HCM dự kiến sẽ bắt đầu mở các đợt chào bán đầu tiên vào cuối năm nay. Trong khi sau đợt tháng mưa ngâu vừa qua, một số dự án lớn như Mizuki Park, Thảo Điền, Masteri An Phú (Quận 2) chắc chắn sẽ tổ chức các đợt mở bán rầm rộ sau khi nhận đặt chỗ và tiền cọc từ khách hàng từ cuối tháng 9.
Bệ đỡ cho thị trường căn hộ còn đến từ việc tốc độ tăng trưởng kinh tế bất ngờ phục hồi mạnh nửa cuối năm, sau các động thái đẩy nhanh tăng trưởng tín dụng của NHNN để phục vụ tăng trưởng GDP. Theo Tổng cục Thống kê, GDP quý III đã tăng 7,46%, cải thiện hơn 1 điểm phần trăm so với quý trước, giúp nền kinh tế có thể đạt được mục tiêu 6,7% trong năm nay. Trong khi dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài mạnh mẽ sẽ bổ sung thêm một lượng cầu mới cho thị trường nhà ở hay căn hộ cho thuê.
Nhưng không thể không nhắc đến cơ hội từ việc xử lý nợ xấu quyết liệt hơn của các ngân hàng sau Nghị quyết 42 của Quốc hội. Nhiều dự án lớn đang trùm mền dự kiến sẽ được đấu giá hàng loạt để tạo dòng tiền tươi. Đáng chú ý trong quý III vừa qua, thị trường địa ốc đã ghi nhận 27 giao dịch tài sản, đất dự án thành công với giá trị gần 900 triệu USD trên khắp Việt Nam. Ngày càng có nhiều đơn vị đầu tư nước ngoài không chỉ tỏ ra hứng thú với thị trường Việt Nam mà bắt đầu có những động thái để nhập cuộc chơi kinh doanh BĐS tại Việt Nam. Đặc biệt khi Chính phủ đã đổ hàng chục tỷ USD để cải thiện hạ tầng giao thông trong các năm qua.