a) Tên Đề tài: Hiệu lực của chính sách an toàn vĩ mô qua kênh chuẩn mực tín dụng (bank lending standard) tới thị trường bất động sản tại Việt Nam - Mã số: ĐTNH.010.19
b) Tổ chức chủ trì: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
c) Chủ nhiệm và người tham gia chính:
- Chủ nhiệm: PGS.TS. Phạm Thị Hoàng Anh, Viện trưởng Viện NCKH ngân hàng, Học viện Ngân hàng.
- Thư ký: ThS. Nguyễn Vũ Phương, Trưởng phòng, Vụ Ổn định Tiền tệ - Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
- Thành viên tham gia:
1. PGS.TS. Lê Văn Luyện, Phó Giám đốc Học viện Ngân hàng.
2. ThS. Phạm Vân Anh, Phó Trưởng phòng phụ trách, Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
3. TS. Nguyễn Trung Hậu, Trưởng phòng, Viện Chiến lược ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
4. ThS. Nguyễn Thị Thanh Bình, Chuyên viên, Vụ Ổn định Tiền tệ - Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
5. ThS. Trịnh Lê Minh Hải, Chuyên viên, Trường Bồi dưỡng cán bộ ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
6. ThS. Lê Việt Hương, Chuyên viên, Vụ Truyền thông, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
7. ThS. Đào Bích Ngọc, Nghiên cứu viên, Viện Nghiên cứu khoa học ngân hàng, Học viện Ngân hàng.
8. ThS. Trương Hoàng Diệp Hương, Nghiên cứu viên, Viện Nghiên cứu khoa học ngân hàng, Học viện Ngân hàng.
d) Các chủ đề nghiên cứu chính:
- Cơ sở lý luận về hiệu lực của chính sách an toàn vĩ mô qua kênh chuẩn mực tín dụng tới thị trường bất động sản.
- Đánh giá định tính và định lượng về hiệu lực của chính sách an toàn vĩ mô qua kênh chuẩn mực tín dụng đến thị trường bất động sản tại Việt Nam.
- Khuyến nghị chính sách nhằm nâng cao hiệu lực của chính sách an toàn vĩ mô qua kênh chuẩn mực tín dụng (lending standards) tới thị trường BĐS tại Việt Nam.
đ) Thời gian bắt đầu và thời gian kết thúc:
- Thời gian bắt đầu: Tháng 12/2019.
- Thời gian kết thúc: Tháng 04/2021
e) Kinh phí thực hiện: 200 triệu đồng.
g) Kết quả thực hiện: Giỏi
h) Mô tả tóm tắt:
Nhằm đánh giá hiệu lực của chính sách an toàn vĩ mô qua kênh chuẩn mực tín dụng đến thị trường bất động sản để đưa ra khuyến nghị chính sách nâng cao hiệu lực của chính sách an toàn vĩ mô tới thị trường bất động sản tại Việt Nam, đề tài ĐTNH.010/19 đã triển khai các nội dung nghiên cứu cụ thể như sau:
Tại Chương 1, nhóm nghiên cứu khái quát cơ sở lý luận về hiệu lực của cơ chế truyền dẫn chính sách an toàn vĩ mô qua kênh chuẩn mực tín dụng tới thị trường bất động sản. Kết quả nghiên cứu cho thấy các nhân tố tác động đến hiệu lực của cơ chế truyền dẫn chính sách GSATVM qua kênh chuẩn mực tín dụng tới thị trường BĐS bao gồm: (i) Thể chế của chính sách ATVM, (ii) Mức độ phát triển của thị trường tài chính, (iii) Khả năng phân tích và đo lường rủi ro hệ thống, (iv) Khả năng sử dụng công cụ chính xác, kịp thời, linh hoạt, kết hợp nhiều công cụ, (v) Tác động của các chính sách vĩ mô khác, (vi) Khoảng trống pháp lý, (vii) Tác động của các yếu tố bên ngoài.
Chương 2 khái quát một số nét chính về thực trạng thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản tại Việt Nam trong giai đoạn 2010 - 2020; đánh giá chung về những thuận lợi, khó khăn, khung pháp lý về chính sách tín dụng BĐS tại Việt Nam, phân tích các động thái điều chỉnh của NHNN. Theo đó, trong giai đoạn 2010-2020, NHNN đã ban hành 11 thông tư cùng nhiều chỉ thị, văn bản điều hành khác liên quan đến chính sách tín dụng bất động sản. Các công cụ chính được sử dụng để điều chỉnh thị trường tín dụng bất động sản giai đoạn này bao gồm: tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu, tỷ lệ cấp tín dụng so với nguồn vốn huy động, hệ số rủi ro của các khoản vay liên quan đến bất động sản, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn. Đáng chú ý, có 6/11 thông tư của giai đoạn này đề cập đến vấn đề về lộ trình áp dụng tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn, 4/11 thông tư điều chỉnh hệ số rủi ro của các khoản vay liên quan đến bất động sản, 2/11 thông tư điều chỉnh tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu.
Chương 3 kiểm định tác động của kênh tiêu chuẩn cho vay tới tăng trưởng tín dụng tại Việt Nam và tới thị trường bất động sản trong giai đoạn 2000-2018 thông qua kỹ thuật ước lượng OLS robust. Trên cơ sở đó, nhóm nghiên cứu đề tài đưa ra một số kết luận như sau:
- Việc NHNN áp hệ số rủi ro đối với kinh doanh bất động sản đã có tác động kiềm chế bùng nổ của thị trường bất động sản tại Việt Nam trong giai đoạn 2000-2018 (MaPP4).
- Quy định hạn chế đối tượng vay bằng ngoại tệ làm giảm giá bất động sản tại Việt Nam sau 1 quý với mức ý nghĩa 1%.
- Áp trần tăng trưởng tín dụng cho từng nhóm ngân hàng và tỷ lệ dư nợ trên tiền gửi cũng được chứng minh có hiệu lực sau 1 quý, nhưng tới quý thứ 2 thì tác động tới giá nhà đất tại Việt Nam đã bị bão hòa.
- Tăng trưởng tín dụng được chứng minh có tác động làm bùng nổ thị trường bất động sản tại Việt Nam trong giai đoạn 2000-2018.
- Tương tự như tăng trưởng tín dụng, biến tăng trưởng kinh tế cũng cho thấy tác động thuận chiều tới giá bất động sản tại Việt Nam trong giai đoạn 2000-2018.
- Quy định về thuế áp đối với các khoản thu thập từ mua bán, kinh doanh bất động sản đã làm giảm bong bóng trên thị trường bất động sản, góp phần ổn định thị trường tài chính tại Việt Nam trong giai đoạn 2000-2018.
Đồng thời, đề tài đã nghiên cứu trên dữ liệu của 12 quốc gia Châu Á trong giai đoạn 2002-2018 và rút ra kết luận: Thứ nhất, việc kích hoạt các công cụ chính sách an toàn vĩ mô có liên quan đến chuẩn mực tín dụng có đã góp phần làm giảm tỷ lệ tăng trưởng tín dụng tại các quốc gia mới nổi châu Á ở mức ý nghĩa 1% hoặc 5%. Thứ hai, lãi suất được chứng minh có mối quan hệ ngược chiều với tăng trưởng tín dụng tại các quốc gia mới nổi châu Á với ý nghĩa thống kê ở mức 1%. Thứ ba, giá nhà và tăng trưởng tín dụng có tác động thuận chiều ở mức ý nghĩa 1%. Thứ tư, lạm phát được kì vọng có tác động dương đến tăng trưởng tín dụng ở mức ý nghĩa 1%. Ngoài ra, mô hình đánh giá tác động đến thị trường bất động sản tại các quốc gia Châu Á cho một kết luận khá thú vị cho thấy việc kích hoạt các công cụ chính sách GSATVM liên quan đến chuẩn mực tín dụng lại chưa phát huy được hiệu lực đến thị trường bất động sản tại các quốc gia mới nổi châu Á trong giai đoạn 2002-2017, thậm chí khi kích hoạt các công cụ này lại đẩy giá bất động sản tăng lên.
Tại Chương 4, trên cơ sở phân tích định hướng điều hành chính sách an toàn vĩ mô và chính sách tín dụng BĐS, đề tài đề xuất một số khuyến nghị đối với bình ổn thị trường bất động sản như sau: (i) Hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản, minh bạch hóa các thông tin về quy hoạch, chiến lược phát triển thị trường bất động sản, (ii) Đa dạng hóa các dòng vốn cho thị trường bất động sản, đặc biệt là thu hút dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản; (iii) Xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin về thị trường bất động sản.
Đối với Chính sách an toàn vĩ mô, một số khuyến nghị bao gồm: (i) Tiếp tục sử dụng các công cụ chính sách an toàn vĩ mô có liên quan đến chuẩn mực tín dụng nhằm đảm bảo sự ổn định của thị trường bất động sản; (ii) Quy định rõ ràng chức năng, nhiệm vụ ổn định tài chính và thực thi chính sách an toàn vĩ mô trong luật và cụ thể hóa ở (các) Nghị định; (iii) Xây dựng khuôn khổ chính sách an toàn vĩ mô và các văn bản hướng dẫn/hỗ trợ việc thực thi chính sách an toàn vĩ mô; (iv) Phân định rõ chức năng các đơn vị thuộc NHNN trong việc sử dụng các công cụ an toàn vĩ mô; (v) Tăng cường công tác phối hợp với các bộ/ngành và nội bộ NHNN trong việc thực thi chính sách an toàn vĩ mô; (vi) Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ và cập nhật; (vii) Đào tạo nguồn nhân lực; (viii) Xây dựng bộ công cụ chính sách an toàn vĩ mô.