Ngăn ngừa rủi ro tài sản thế chấp Các NH đã có những phương án đưa vốn ra thị trường ngay từ những ngày đầu năm 2015

Ngăn ngừa rủi ro tài sản thế chấp

Các NH đã có những phương án đưa vốn ra thị trường ngay từ những ngày đầu năm 2015

QUỲNH CHI

Không để nợ chồng nợ

Anh Trần Đức Trường, nhân viên tín dụng ANZ cho phóng viên TBNH biết, NH này đang nhận thế chấp các dự án chung cư ở Hà Nội: Indochina Plaza, Mulberry Lane, Kinh Do Tower, Nam Đô, Hapulico, Rainbow Văn Quán, Rainbow Linh Ðàm, Green Park (Dương Ðình Nghệ), Tây Hồ Residence (445 Lạc Long Quân), Keangnam, Sky Cities… Tại TP. Hồ Chí Minh là các dự án như Parc Spring, Vista (Capitaland), Estella, Riviera Point (Keppel Land), Saigon Pearl, Happy Valley, Green Valley, Belleza (Sacomreal), Celadon City, Thao Dien. Theo anh Trường, những dự án này phần lớn đều chưa được cấp giấy chủ quyền, nhưng người mua được phép cầm cố bằng hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư (CĐT). Theo đó, ANZ hỗ trợ lãi vay cố định trong 2 năm đầu tiên với mức lãi suất 8,4%/năm, còn đối với những dự án chưa hoàn thiện, người mua được NH cam kết bảo lãnh dự án sẽ được triển khai đúng tiến độ.

Được biết, tại những dự án ANZ công bố trên, các CĐT đều sử dụng vốn của ANZ. Trường hợp NH tham gia sâu vào một số dự án không mới, thậm chí các chuyên gia cho rằng sẽ trở thành xu hướng chủ đạo trên thị trường căn hộ năm 2015. Tổng giám đốc một DN có dự án đang ở tình trạng đình trệ ở Quận 9, TP. Hồ Chí Minh thừa nhận, DN đã đổ hết tiền vào xây nền móng và số tiền vay NH trước đó cũng đã sử dụng hết. Nay công ty cần thêm vốn đầu tư thì dự án mới có thể triển khai tiếp, sớm hoàn thành và giao nhà cho khách hàng. Tuy nhiên, để hạn chế nợ xấu, các NH hiện nay không ưu tiên chọn giải pháp bơm thêm vốn cho CĐT mà có lựa chọn giải pháp mới: hoặc là tham gia trực tiếp vào dự án, hoặc đẩy tín dụng cho người mua sản phẩm vay vốn.

Cùng quan điểm này, ông Nguyễn Đình Trung, Tổng giám đốc CTCP Kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh (Hưng Thịnh Corp) cho biết, ngoài nguồn vốn sẵn có của Hưng Thịnh Corp, nhiều NH đã đồng ý tham gia giải ngân với hạn mức hàng ngàn tỷ đồng. Tuy nhiên, việc giải ngân được chia thành nhiều phần khác nhau, trong đó đã bao gồm cả khoản tiền cho người mua nhà vay và khoản tiền đầu tư trực tiếp từ NH.

Trường hợp khác, Công ty Đất Xanh đã ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Sunview Town với VietA Bank để huy động 90 tỷ đồng vốn đầu tư. Đây là mức vay tín dụng thấp so với các dự án đang triển khai trên thị trường. Mặt khác, dự án Sunview Town đã bán được hơn 600 căn hộ, nhưng công ty vẫn cần thêm rất nhiều vốn để hoàn thiện dự án. Lãnh đạo VietA Bank cho biết, NH đang đưa ra rất nhiều gói giải pháp để hỗ trợ người mua vay vốn, thay vì bơm thêm vốn cho CĐT, như vậy sẽ tạo hiệu quả cao hơn cho cả ba bên.

Chọn mặt gửi tiền

Một thực tế là hiện nay nhiều dự án đang vẫn “bất động” vì không có tài sản khác để thế chấp NH vay vốn. Trong khi nguồn vốn của DN đã cạn nên chỉ còn cách cầu cứu các NH đổ thêm vốn để hoàn thiện dự án. Có thể thấy, cả NH và DN đều chung mục tiêu là giải quyết hàng tồn kho. Bởi, chỉ khi nào bán được hàng, DN mới có tiền để đầu tư thêm, NH cũng thu được nợ. Tuy nhiên, để bán được sản phẩm, DN phải hoàn thiện dự án. Muốn làm được điều này thì NH phải bơm vốn thêm cho DN. Để giải quyết vòng luẩn quẩn đó và hạn chế nợ xấu, hiện nay nhiều NH không lựa chọn bơm thêm vốn cho DN mà đẩy mạnh giải ngân vốn cho người mua.

Lý giải điều này, ông Phan Duy Khang, Tổng giám đốc Sacombank cho biết, sau năm 2012, các NH được “cởi trói” không đưa BĐS vào lĩnh vực phi sản xuất, tăng trưởng tín dụng ở lĩnh vực này đã chuyển biến tốt. Tuy nhiên, các NH lúc này không còn “cho vay vô tội vạ” mà đã “chọn mặt gửi tiền”. Theo đó, chỉ những dự án tốt, khả thi, hồ sơ pháp lý rõ ràng cũng như được sự giới thiệu từ Sở Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản… mới được NH xem xét giải ngân. Trước mắt, các NH sẽ đẩy mạnh cho người mua vay vốn để giải quyết được các vấn đề về vốn, nợ xấu và tồn kho.

Trong thực tiễn, CĐT có chuẩn bị vốn lớn đến đâu vẫn phải phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn. Trong các trường hợp cho vay này, tài sản bảo đảm bên đi vay đưa vào thế chấp chính là tài sản được hình thành bởi nguồn vốn vay: bất động sản từ dự án. Nhiều trường hợp, CĐT đề nghị NH hỗ trợ khâu bán hàng thông qua quy trình khép kín là NH phối hợp cho vay mua sản phẩm bất động sản của CĐT dự án bằng các sản phẩm tín dụng tiêu dùng cho vay mua nhà. Trong trường hợp này, NH cho khách hàng vay tiền để mua căn hộ và tài sản bảo đảm là chính căn hộ.

Đề cập đến chuyện tham gia trực tiếp vào dự án, ông Phạm Linh, Phó tổng giám đốc VietA Bank nói rằng, hoán đổi nợ thành cổ phần góp vốn là một trong 6 giải pháp thông lệ mà các quốc gia trên thế giới sử dụng để xử lý nợ xấu. Về lý thuyết, đây là biện pháp tốt cho cả hai bên vì DN được vực dậy, NH cũng xử lý được nợ xấu. Tuy nhiên, trên thực tế đối với NH, đây là một thương vụ đầu tư. Do đó, nếu NH không thể làm tốt trong vai trò đầu tư, có khi NH còn không bảo toàn được giá trị vốn của mình.

Chính vì vậy, các NHTM đều khẳng định họ sẽ không chọn giải pháp hoán đổi nợ thành cổ phần là trọng yếu, vì NH không thể thuận lợi hoạt động trong tất cả các lĩnh vực. Đơn giản hơn, NH sẽ cho người mua nhà vay với lãi suất thấp, số tiền này sẽ được giải ngân cho CĐT dùng làm vốn đầu tư. Việc cho vay này cũng có thể coi là phương án xử lý nợ xấu nhanh nhất, giúp chủ nợ thu hồi một phần vốn kinh doanh để phục vụ cho các nhu cầu và cơ hội kinh doanh mới, nhằm cải thiện tình hình tài chính.

Khi được phỏng vấn về vấn đề này, chuyên gia tài chính - ông Nguyễn Trí Hiếu đánh giá, hiện có 3 dạng dự án BĐS trên thị trường. Thứ nhất là dự án đang thực hiện đúng tiến độ. Thứ hai là dự án bị “treo” do CĐT thiếu vốn và NH không cho vay tiếp. Thứ ba là dự án đã thế chấp và đang là tài sản nợ xấu của NH. Ở các dự án loại 2 và 3, cả CĐT và NH đều muốn “giải phóng” càng sớm càng tốt. Tuy nhiên, thời điểm này NH kỳ vọng cho người mua vay để dùng tiền đó cho NĐT thực hiện dự án. Tức là NH chỉ cho vay một lần nhưng hiệu quả gấp đôi.