Phát triển thị trường
bất động sản đúng hướng
Linh Đan
Thị trường hấp dẫn – nguồn lực lớn
Thủ tướng đã nhắc đến việc phát triển thị trường bất động sản (BĐS) đúng hướng. Bởi “thị trường BĐS đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, với giá trị tài sản của thị trường chiếm 50-70% trong tổng tài sản quốc gia. Và thị trường BĐS tác động vào hầu hết các lĩnh vực của nền kinh tế, có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hoá, xã hội, kinh tế, chính trị của người dân”, ông Nguyễn Thanh Lân (Khoa BĐS và Kinh tế tài nguyên – Trường Đại học Kinh tế quốc dân) nhận định.
BĐS là một trong những thị trường có vai trò quan trọng và là bộ phận trọng yếu cấu thành nên hệ thống thị trường đồng bộ, trong nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. BĐS cũng là thị trường đặc biệt và liên hệ mật thiết với các thị trường khác như thị trường tài chính, lao động, khoa học công nghệ và hàng hóa dịch vụ. Nhất là khi tăng trưởng kinh tế chưa mong muốn thì thị trường tài sản sẽ trở nên hấp dẫn, nên cần có giải pháp để thị trường phát triển đúng hướng. Vì vậy, “Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ góp phần tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia”, theo ông Lân.
Bên cạnh đó, “trong điều kiện hiện nay, khi tất cả các nguồn lực như vốn đầu tư công, vốn ODA , vốn vay, vốn FDI, vốn kiều hối đã và sẽ tiệm cận thì có một nguồn nội lực có thể được huy động lớn nếu có cơ chế đúng. Đó là nguồn vốn từ đất đai, BĐS”, theo ông Trần Kim Chung (Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương). Hơn nữa sự phục hồi của thị trường BĐS làm giảm tốc độ hình thành nợ xấu. “Kinh nghiệm quốc tế chỉ ra rằng, nếu có cơ chế, chính sách đúng, đây là một nguồn lực lớn hơn tất cả các nguồn lực khác. Có nhiều công cụ để huy động và thu hút nguồn lực này”, ông Trung nói.
Về triển vọng thị trường, ông Chung chỉ rõ 3 yếu tố sẽ tạo lực đẩy cho thị trường BĐS năm 2017: Phát triển kinh tế ổn định với nhiều dự báo “sẽ tốt hơn năm 2015 và năm 2106”; Các bên liên quan của thị trường BĐS đều đang có triển vọng rất tốt. Nợ xấu tiếp tục được xử lý rốt ráo, tín dụng đối với BĐS được phép tăng trở lại, nguồn vốn trong dân bắt đầu mong muốn tham gia vào thị trường BĐS; Thị trường được hỗ trợ từ chính sách và các vấn đề liên quan đến quản lý Nhà nước, định hướng, hỗ trợ thị trường như xử lý rốt ráo nợ xấu và các doanh nghiệp có khả năng phá sản thì cho phá sản, theo hướng minh bạch thị trường…
Ông Chung nhắc lại 3 kịch bản cho thị trường BĐS mà ông đã phác thảo từ đầu năm: Thị trường tăng trưởng tốt hơn năm 2016 - kịch bản rất nhiều người mong muốn nhưng nhiều khả năng sẽ không xảy ra; Thị trường đi ngang - nhiều khả năng xảy ra nhất. Đi ngang là vì có sự bù trừ giữa một số phân mảng điều chỉnh giảm, một số phân mảng điều chỉnh tăng. Thị trường sẽ chứng kiến cơ cấu sản phẩm thay đổi rõ rệt. Thị trường suy giảm, trầm lắng - kịch bản ít người mong muốn nhất, nhưng vẫn có thể xảy ra nếu có những bất ổn quan hệ kinh tế thế giới, khu vực.
Cơ chế đúng
Để thị trường BĐS hoạt động hiệu quả và phát triển bền vững cần nhiều yếu tố, trong đó thể chế và chính sách của Nhà nước đóng vai trò quan trọng hàng đầu trong việc điều tiết và phát triển. Thể chế và chính sách phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam ngày càng được hoàn thiện. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, thị trường BĐS cũng bộc lộ một số hạn chế như: Phát triển thiếu lành mạnh, thông tin thị trường thiếu minh bạch, thị trường có lúc bất ổn và trải qua nhiều biến động, quy mô thị trường vẫn còn khá khiêm tốn trong tương quan với các nước.
Thị trường BĐS vẫn phụ thuộc kênh tín dụng ngân hàng, tính minh bạch thấp do chưa hình thành được hệ thống chỉ số đo lường và phản ánh biến động thị trường, mặc dù cơ quan chủ quản (Bộ Xây dựng) đã ban hành chính sách và thử nghiệm xây dựng các chỉ số thị trường nhưng không hiệu quả; Thêm vào đó, đầu tư BĐS còn mang yếu tố tâm lý, bầy đàn và theo phong trào mà phần lớn nguyên nhân là do các quy định về quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, xây dựng, đất đai... thiếu công khai và phân tán.
Vấn đề đăng ký tài sản (trong đó có đăng ký BĐS) còn chưa được ban hành là ảnh hưởng đến cung cầu và giao dịch BĐS trên thị trường, khiến cho các chi phí giao dịch BĐS tăng cao (mà chủ yếu là các chi phí phi chính quy), gây trở ngại, hạn chế đầu tư và phát triển BĐS. Vấn đề hiệu lực và hiệu quả trong thực thi thể chế, chính sách thị trường BĐS còn thấp, trong khi các chính sách lại thay đổi nhanh và khó dự báo, đôi khi các văn bản hướng dẫn giữa các luật còn “vênh” nhau.
Để thị trường BĐS phát triển đúng hướng, ông Nguyễn Thanh Lân đưa ra nhiều khuyến nghị nhằm hoàn thiện thể chế, chính sách phát triển thị trường. Trước hết là cần đảm bảo các nguồn vốn trung, dài hạn cho thị trường BĐS thông qua việc đẩy nhanh quá trình hoạch định và thực thi các chính sách, quy định liên quan đến phát triển các quỹ đầu tư BĐS, quỹ tiết kiệm BĐS, trái phiếu BĐS và việc tái thế chấp các khoản vay BĐS.
Bên cạnh đó, để phát triển hoạt động M&A trong lĩnh vực BĐS cần thiết rà soát và hoàn thiện pháp lý liên quan đến hoạt động này. Hiện tại, các quy định liên quan đến M&A về BĐS mới chỉ quy định đến chuyển nhượng dự án. Trong khi đó, pháp luật và M&A nói chung tương đối phân tán ở các đạo luật như: Luật Cạnh tranh, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp và Luật Chứng khoán; Nên chăng xem xét ban hành nghị định về hoạt động M&A. Để cải thiện tính minh bạch của thị trường BĐS thông qua xây dựng và hoàn thiện các chỉ số đo lường và đánh giá thị trường BĐS; đồng thời đẩy nhanh quá trình ban hành Luật Quy hoạch để thống nhất các loại quy hoạch. Ông cũng đề nghị nghiên cứu và xem xét ban hành Luật Đăng ký BĐS cho phù hợp với bối cảnh, với hình thành hệ thống đăng ký BĐS hợp nhất trong đó nội dung liên quan đến đăng ký giá đất – giá BĐS cần thực hiện triệt để mới có thể giải quyết các vấn đề phát sinh trong quản lý và giao dịch liên quan đến đất đai và BĐS.
Box: “Cùng với vấn đề ngắn hạn, cần dành nhiều thời gian hơn cho giải quyết vấn đề dài hạn như hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường, cơ cấu lại nền kinh tế, chuyển đổi mô hình tăng trưởng, trong đó, chú ý việc phát triển BĐS đúng hướng”, đây là chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại phiên họp thường kỳ vừa qua.