Người mua nhà sẽ được bảo vệ

Người mua nhà sẽ được bảo vệ

Trần Hương

Hôm nay (1/7/2015) quy định buộc các DN đầu tư dự án bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai (HTTTL) phải ký cam kết bảo lãnh cho người mua với NH theo Luật Kinh doanh BĐS 2014 chính thức có hiệu lực. Cùng với đó, việc NHNN vừa ban hành Thông tư số 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh NH được xem là hành lang pháp lý quan trọng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho người mua nhà vốn lâu nay luôn bị thua thiệt khi có tranh chấp xảy ra.

Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS về Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL quy định rõ, chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL phải được NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Xoá tan những băn khoăn lo lắng của thị trường cho rằng cơ quan Nhà nước còn lúng túng trong việc triển khai điều luật này, ngày 25/6/2015, NHNN đã ban hành Thông tư số 07/2015/TT-NHNN, thay thế Thông tư số 28/2012/TT-NHNN quy định về bảo lãnh NH, trong đó đã thiết kế riêng Điều 12 quy định về Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL.

Theo đó, khi thực hiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án BĐS để bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS, NHTM phải tuân thủ các quy định như: Nhà ở HTTTL có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS. Trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư và bên mua, bên thuê mua có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải hoàn lại tiền cho bên mua, bên thuê mua khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua, bên thuê mua.

Bên cạnh đó, thông tư cũng quy định, NHTM đánh giá chủ đầu tư có khả năng thực hiện đúng tiến độ dự án và sử dụng số tiền ứng trước, các khoản tiền khác của bên mua, bên thuê mua đã trả cho chủ đầu tư đúng mục đích. Cam kết bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL phải có hiệu lực đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua, bên thuê mua nhà ở theo thoả thuận của chủ đầu tư với bên mua, bên thuê mua nhà ở...

TS. Đoàn Thái Sơn, Vụ trưởng Vụ pháp chế (NHNN) cho biết, việc Luật Kinh doanh BĐS quy định bắt buộc phải có bảo lãnh NH khi bán, cho thuê nhà ở HTTTL là quy định nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, thuê mua nhà ở.

Về trách nhiệm của NH bảo lãnh (NHBL), tương tự như các loại bảo lãnh khác, khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà theo thỏa thuận, thì người mua nhà, thuê mua nhà có quyền yêu cầu NHBL thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư. Cụ thể ở đây là NHBL hoàn trả tiền mua, thuê mua nhà mà khách hàng đã trả cho chủ đầu tư. Như vậy, có thể thấy người mua nhà ở HTTTL có bảo lãnh của NH sẽ không phải chịu rủi ro do chủ đầu tư không thực hiện đúng thỏa thuận về bàn giao nhà.

Song, vấn đề được dư luận quan tâm là để bảo lãnh cho một dự án thì NH sẽ phải kiểm soát được tiến độ, dòng tiền hay năng lực quản lý dự án, năng lực tài chính... của chủ đầu tư. Vậy điều này có khả thi hay không, vì trong thực tế việc thẩm định các yếu tố này gặp rất nhiều khó khăn ngay cả đối với các cơ quan chức năng?

Theo đánh giá của NHNN, bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL của NHTM là loại bảo lãnh có mức độ rủi ro khá cao. Vì về bản chất, đây là việc NHTM bảo lãnh nghĩa vụ bàn giao nhà đúng tiến độ. Trong khi đó, tiến độ bàn giao phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoài sự kiểm soát của NHTM như: khả năng tài chính của chủ đầu tư, việc tổ chức thi công của nhà thầu, giám sát công trình... Thực tế vừa qua cho thấy, bên cạnh các dự án chủ đầu tư thực hiện đúng tiến độ, còn nhiều dự án chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ.

Để quản lý rủi ro này, các NHTM tham gia bảo lãnh phải thẩm định rất kỹ chủ đầu tư, tính khả thi của dự án đầu tư, nhà thầu... và có thể phải tính đến biện pháp quản lý việc sử dụng tiền mua nhà do khách hàng trả cho chủ đầu tư, áp dụng biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả của chủ đầu tư khi NH phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. Thông thường, việc bảo lãnh này sẽ khả thi hơn đối với các dự án do chính NHTM cấp tín dụng cho chủ đầu tư để thực hiện.

Các chuyên gia NH cho rằng, khi triển khai quy định này các NHTM có thể sẽ gặp phải rất nhiều khó khăn, bởi giá trị bảo lãnh đối với các dự án BĐS là rất lớn, do đó, trường hợp NH cho vay vốn và NH thực hiện bảo lãnh cùng là một, có thể dẫn đến vượt giới hạn cấp tín dụng của một NH đối với một khách hàng. Theo quy định hiện nay, dư nợ cấp tín dụng của một khách hàng không được vượt quá 15% vốn tự có của TCTD, khách hàng và người có liên quan là không được vượt quá 25% vốn tự có của TCTD.

Trường hợp NH cho vay vốn và NH thực hiện bảo lãnh là hai NH độc lập thì việc kiểm soát tiến độ thực hiện dự án của NH bảo lãnh sẽ gặp nhiều khó khăn hơn.

Nhìn từ góc độ đó để thấy, đối với hoạt động bảo lãnh này, mức độ khả thi đến đâu sẽ phụ thuộc rất nhiều vào năng lực của từng chủ đầu tư, hiệu quả của từng dự án, cũng như khả năng cung ứng tài chính của từng NH. Vì đây là một nghĩa vụ bảo lãnh phức tạp liên quan đến nhiều thủ tục pháp lý, giá trị bảo lãnh lớn, thị trường biến động, khả năng NH phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh là rất cao. Hiệu quả dự án sẽ quyết định trực tiếp mức độ khả thi đối với hoạt động bảo lãnh này.