Ngày 9/12/2015, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ban hành Thông tư số 26/2015/TT-NHNN hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp, giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi tắt là Thông tư 26). Việc xây dựng Thông tư 26 nhằm thực hiện nhiệm vụ Chính phủ giao cho Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quy định tại điểm a khoản 4 Điều 84 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây gọi là Nghị định 99). Bài viết dưới đây xin được giới thiệu các nội dung cơ bản về trình tự, thủ tục thế chấp, giải chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai.
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THẾ CHẤP, GIẢI CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở, NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO THÔNG TƯ SỐ 26/2015/TT-NHNN
Ngày 9/12/2015, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành Thông tư số 26/2015/TT-NHNN hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp, giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi tắt là Thông tư 26). Việc xây dựng Thông tư 26 là nhằm thực hiện nhiệm vụ Chính phủ giao cho Ngân hàng Nhà nước quy định tại điểm a khoản 4 Điều 84 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây gọi là Nghị định 99). Bài viết dưới đây xin được giới thiệu các nội dung cơ bản về trình tự, thủ tục thế chấp, giải chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai.
1. Về phạm vi điều chỉnh
Trên cơ sở các nội dung được giao hướng dẫn tại điểm a khoản 4 Điều 84 Nghị định 99 và quy định của Luật Nhà ở năm 2015, Thông tư 26 hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (TCTD) đối với các tài sản sau: (i) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; (ii) Nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở; (iii) Nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của tổ chức, cá nhân.
Thông tư 26 chỉ quy định về trình tự, thủ tục thế chấp, giải chấp các tài sản nêu trên tại TCTD. Việc công chứng hợp đồng thế chấp, đăng ký thế chấp thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, đăng ký thế chấp và các quy định của pháp luật có liên quan.
2. Về thế chấp quyền tài sản có liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai
Luật Nhà ở và Nghị định 99 cũng như các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể về quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai là gì điều kiện để quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp tại TCTD nên
Thông tư 26 không đủ cơ sở để hướng dẫn về trình tự, thủ tục thể chấp quyền tài sản này. Đồng thời quyền tài sản hiện tại đang được quy định tại Bộ luật dân sự và việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với quyền tài sản đang được thực hiện tại Bộ Tư pháp nên khoản 3 Điều 1 Thông tư 26 quy định: “Việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng dự án và các quyền tài sản khác liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật phải thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở và các quy định của pháp luật có liên quan”.
Theo quy định này, việc thế chấp quyền tài sản sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành có liên quan và việc đăng ký thế chấp quyền tài sản có liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.
Về vấn đề này, ngày 25/12/2015, Bộ Tư pháp đã có công văn số 616/CĐKGDBĐ-QLNV về việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền tài sản liên quan đến nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Theo nội dung văn bản này, “trường hợp tổ chức, cá nhân có yêu cầu đăng ký đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền tài sản liên quan đến nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở, ví dụ như quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng dự án và các quyền tài sản khác liên quan đến nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật thì Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản thực hiện việc đăng ký theo quy định”.
Việc đăng ký thế chấp quyền tài sản liên quan đến nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở đang được điều chỉnh tại các văn bản: Thông tư số 08/2014/TT-BTP ngày 26/ tháng 2/ năm 2014 của Bộ Tư pháp sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/02/2011 và Thông tư số 22/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp.
Như vậy, theo hướng dẫn của Bộ Tư pháp, việc đăng ký thế chấp quyền tài sản có liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành.
3. Về nguyên tắc thực hiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai
Trên cơ sở quy định tại Điều 147 Luật Nhà ở năm 2015, Thông tư 26 quy định cụ thể mục đích thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai như sau: Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình chỉ được thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai tại tổ chức tín dụngTCTD để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.
Bên cạnh đó, để tránh trường hợp một tài sản được sử dụng để thế chấp nhiều lần, Thông tư 26 quy định nguyên tắc: (i) Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khi thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đó chỉ được thế chấp phần dự án không bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai này; (ii) Trường hợp đã thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật thì không được thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai đó theo quy định tại Thông tư này.
Ngoài ra, Thông tư 26 cũng quy định một số nguyên tắc chung khi thực hiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai.
4. Về quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp, bên nhận thế chấp, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở
Về quyền và nghĩa vụ của Bên thế chấp, bên nhận thế chấp được quy định tại Điều 4 và 5 Thông tư 26. Về cơ bản, quyền và nghĩa vụ của các bên thực hiện theo thỏa thuận đã ký kết trong hợp đồng. Đối với bên nhận thế chấp, ngoài các nghĩa vụ theo Hợp đồng thế chấp, bên nhận thế chấp có nghĩa vụ: Kiểm tra, xác minh dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện thế chấp; Giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản thế chấp; Không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành tài sản thế chấp khi thực hiện việc giám sát, kiểm tra.
Ngoài ra, Thông tư 26 cũng quy định các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư có nhà ở hình thành trong tương lai bán cho tổ chức, cá nhân thế chấp tại TCTD, đảm bảo sự phối hợp của chủ đầu tư với bên thế chấp và bên nhận thế chấp trong quá trình thế chấp.
5. Về điều kiện và hồ sơ thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại tổ chức tín dụng TCTD
Trên cơ sở quy định tại Điều 118 và Điều 148 Luật Nhà ở, Điều 7 và Điều 9 Thông tư 26 quy định các điều kiện thế chấp và hồ sơ thế chấp cụ thể đối với từng trường hợp: (i) Chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở; (ii) Chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án; (iii) Tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, gồm nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình và nhà ở hình thành trong tương lai mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
6. Về trình tự, thủ tục giải chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai
Việc giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai là việc rút bớt tài sản thế chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai hoặc giải chấp toàn bộ các tài sản này là do các bên thỏa thuận.
Việc đăng ký thay đổi thế chấp, đăng ký xóa đăng ký thế chấp sau khi thực hiện giải chấp quy định tại Điều 10 Thông tư này thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký thay đổi thế chấp, đăng ký xóa đăng ký thế chấp.
Quang Đôn – Việt Nga (PC)