Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư 36/2014/TT-NHNN, trong đó có việc sửa tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống còn 40%, đồng thời hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay kinh doanh BĐS (BĐS) cũng sẽ được điều chỉnh từ 150% lên 250%, tiếp tục được dư luận quan tâm và “xới xáo”. Đáng chú ý là xuất hiện quan điểm trái chiều giữa DN và các nhà băng.
Vốn ngoại sẽ giảm áp lực tín dụng BĐS
Sẽ có nhiều dòng vốn lớn từ nước ngoài chảy vào thị trường BĐS Việt Nam
Đức Nghiêm
Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư 36/2014/TT-NHNN, trong đó có việc sửa tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống còn 40%, đồng thời hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay kinh doanh BĐS (BĐS) cũng sẽ được điều chỉnh từ 150% lên 250%, tiếp tục được dư luận quan tâm và “xới xáo”. Đáng chú ý là xuất hiện quan điểm trái chiều giữa DN và các nhà băng.
Trong khi giới kinh doanh BĐS phản ứng khá mạnh đối với việc điều chỉnh này, với lo ngại BĐS sẽ “đói vốn”. Giới NH thì cho rằng, việc điều chỉnh này cũng không quá lo lắng như vậy. Theo một chuyên gia NH, việc điều chỉnh lần này là có lý do, bởi thời gian qua NHNN đã theo dõi dữ liệu giữa dòng vốn huy động và cho vay. Có thể, thời gian qua việc sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn đã tăng mạnh, nên phải “tuýt còi” để đảm bảo an toàn hệ thống.
TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - NH phân tích: Có lẽ nếu sửa đổi như Thông tư 36 thì chỉ tác động tới tín dụng cho các đối tượng DN kinh doanh BĐS, có nghĩa là DN bỏ vốn vào đầu tư xây nhà để bán hoặc cho thuê. Những cá nhân vay vốn mua nhà, nhất là những người mua nhà để ở thực thụ sẽ không chịu tác động nhiều bởi thay đổi nói trên. Trong khi đó nhìn ở góc độ ngược lại, giả sử trong trường hợp sửa Thông tư 36 có tác động tới dòng vốn vào BĐS, nhưng nếu không điều chỉnh mà để nó tác động tới an toàn hoạt động hệ thống NH thì nhà quản lý sẽ phải lựa chọn cách hành xử thế nào?
NH vốn được mệnh danh là “huyết mạch của nền kinh tế”, nếu chỉ vì một ngành nghề nào đó mà sao nhãng tính an toàn hệ thống, chấp nhận những rủi ro và tác động bất lợi tới kinh tế vĩ mô thì hệ lụy sẽ khôn lường. Hơn nữa, giá BĐS của Việt Nam, mặc dù đã giảm so với thời điểm cách đây 5 năm nhưng vẫn còn khá cao so với thu nhập bình quân đầu người. Do đó, nếu được tiếp thêm nguồn vốn dồi dào thì không biết giá BĐS sẽ lập thêm những kỷ lục nào?
Theo các nghiên cứu mới đây thì BĐS không chỉ có nguồn tín dụng mà trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế, BĐS được hỗ trợ thêm từ các nguồn vốn ngoại. Với việc ký kết TPP, cơ hội thu hút vốn vào BĐS của Việt Nam cũng mở ra khi tham gia toàn diện vào một khu vực kinh tế chiếm 40% GDP toàn cầu; đồng thời với việc thành lập AEC giúp Việt Nam tham gia vào “một cơ sở sản xuất chung và thị trường thống nhất”...
Nghiên cứu của PGS-TS. Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cho thấy, việc mở cửa thị trường nhà ở cho người nước ngoài, Việt kiều… đã đón một dòng vốn lớn từ nước ngoài chảy vào thị trường BĐS trong nước. Năm 2015 đã chứng kiến 2 dự án FDI lớn trị giá 3,2 tỷ USD được ký kết tại khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP. Hồ Chí Minh). Đối với hoạt động đầu tư gián tiếp, có một số hoạt động đầu tư lớn trong 9 tháng đầu năm 2015 như: Tập đoàn Chow Tai Fook mua lại 4 tỷ USD giá trị cổ phiếu của khu nghỉ dưỡng cao cấp Nam Hội An; quỹ đầu tư tư nhân Gaw Capital Partners (Hong Kong) mua lại 4 dự án ở Hà Nội, Đà Nẵng, Quảng Nam và TP. Hồ Chí Minh từ Indochina Land…
Cũng theo PGS-TS. Trần Kim Chung, với việc AEC hình thành được dự báo sẽ thu hút dòng vốn lớn vào thị trường BĐS - lĩnh vực hiện đang là một trong những kênh đầu tư chính của các quốc gia ASEAN vào Việt Nam.
Ngoài ra, theo các chuyên gia kinh tế, xét trên bình diện luồng tiền vào BĐS thì kiều hối có nhiều triển vọng nhất. Hiện tại, bối cảnh chính sách đang có những thuận lợi cho việc thu hút kiều hối. Trong đó, người nhận kiều hối được nhận bằng ngoại tệ. Đây là một lợi thế, một khác biệt cho người nhận kiều hối tại Việt Nam. Rất nhiều nước trên thế giới chỉ cho người nhận kiều hối được nhận tiền nội tệ. Nhà nước cũng chưa đánh thuế thu nhập về nhận kiều hối. Đây cũng là một ưu đãi cho người nhận kiều hối Việt Nam.
Ngoài ra, phí chuyển kiều hối hiện đang rất thấp, mức chi phí không quá 0,3% và tối đa là 200 USD. Đặc biệt, Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP về hướng dẫn Luật Nhà ở đã hướng dẫn rất chi tiết, thuận lợi cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua và sở hữu nhà trên lãnh thổ Việt Nam.
Và với việc nguồn vốn từ nước ngoài được kỳ vọng tăng trưởng trong thời gian tới, thị trường BĐS Việt Nam không chỉ đứng trước cơ hội phát triển với khí thế và lực mới, mà còn giải tỏa áp lực quá lớn về vốn mà tín dụng NH đang gánh.