Thị trường bất động sản(BĐS) mới phục hồi sau một loạt chính sách hỗ trợ của Chính phủ, cũng như có sự góp sức từ tín dụng NH. Nhưng đến thời điểm này, theo nhận định, phân tích của các chuyên gia kinh tế, nếu vốn NH bơm mạnh hơn vào thị trường BĐS thì có khả năng xuất hiện bong bóng trên thị trường này.
Gạn đục khơi trong
Hà Thành
Không nuôi dưỡng rủi ro
Thị trường bất động sản(BĐS) mới phục hồi sau một loạt chính sách hỗ trợ của Chính phủ, cũng như có sự góp sức từ tín dụng NH. Nhưng đến thời điểm này, theo nhận định, phân tích của các chuyên gia kinh tế, nếu vốn NH bơm mạnh hơn vào thị trường BĐS thì có khả năng xuất hiện bong bóng trên thị trường này. Và đặc thù của hệ thống NH Việt Nam là huy động vốn ngắn hạn nhiều hơn dài hạn, trong khi đó vốn cho vay các lĩnh vực BĐS thường dài hạn. Do đó, NH nào sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn nhiều quá sẽ gây rủi ro thanh khoản. Đây là một trong những lý do khiến NHNN phải “tuýt còi”.
Nhưng cái khó ở đây, sự phục hồi của thị trường BĐS tác động đến nhiều ngành nghề, lĩnh vực khác như sản xuất nguyên vật liệu xi măng, sắt thép và cả chính bản thân các NHTM, vì tài sản thế chấp tại NH đa phần là BĐS. Và cũng nhờ sự hồi phục của thị trường BĐS, thời gian qua các NH giải quyết một khối lượng nợ xấu lớn nhờ thu hồi, xử lý tài sản đảm bảo bằng BĐS. Nói như vậy để thấy cái khó của NHNN trong ứng xử đối với thị trường BĐS. Lấy nước dập lửa, nhưng vẫn phải giữ hơi ấm. Hay nói cách khác vừa ngăn ngừa rủi ro nhưng vẫn phải tạo điều kiện để thị trường BĐS có cơ hội phát triển bền vững, lành mạnh. Chính vì thế, NHNN đã phải điều chỉnh chính sách theo lộ trình. Thay vì áp dụng ngay hệ số rủi ro đối với lĩnh vực BĐS ở mức dự kiến tại Dự thảo là 250%, thì tại Thông tư 06, NHNN cho phép các NH áp dụng hệ số rủi ro 150% đến hết năm 2016 và sang năm 2017 mới là 200%. NHNN vẫn cho phép các NHTM được sử dụng 60% vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn đến hết năm nay, sang năm 2017, 2018, tỷ lệ này khấu trừ mỗi năm thêm 10%.
Việc xác lập hệ số rủi ro trong cho vay BĐS và tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn theo Thông tư 06 có lộ trình của NHNN được đánh giá là phù hợp. Song, cũng có không ít ý kiến băn khoăn về sự “nhân nhượng” của cơ quan quản lý sẽ khiến các NH lại làm liều. Còn theo TS. Lê Xuân Nghĩa con số 60% hay giảm xuống 50% thậm chí là 40% cũng không tác động quá nhiều đối với hoạt động cấp tín dụng của hệ thống NH. Vì không phải NH nào cũng sẽ sử dụng tối đa tỷ lệ vốn ngắn hạn được cho vay trung, dài hạn. Thực chất các NH cũng chỉ sử dụng ở mức 38% - 39%, như trường hợp ACB, trong năm 2015, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của NH này chỉ ở mức 27,45%. Theo số liệu mới nhất của NHNN, tại thời điểm cuối tháng 4/2016, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của toàn hệ thống ở mức 31,22%, còn rất xa so với trần 60% mà NHNN quy định. Vì vậy, vị chuyên gia này không nghĩ rằng chính sách nới lỏng trên của NHNN “nuôi dưỡng” rủi ro, mà ngược lại nếu cơ quan quản lý thay đổi chính sách đột ngột có thể làm ảnh hưởng đến niềm tin của thị trường, nhà đầu tư.
Luật chơi mới của thị trường
TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, một trong những vấn đề quan trọng trong kiểm soát rủi ro tín dụng là sự khác biệt trong khâu thẩm định giữa các NHTM. Có thể với một NH qua thẩm định họ thấy rủi ro ở mức cao, nhưng nếu chuyển sang NH khác thì mức độ rủi ro lại thấp hơn. Lo ngại vốn chảy mạnh vào BĐS, theo một chuyên gia NH điều này rất khó xảy ra. Vì giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn xuống theo lộ trình là để các NH cân đối tốt hơn nguồn vốn chứ không phải đây là cơ hội để các NH tranh thủ bơm tiền vào thị trường, vị chuyên gia này nhận xét. Theo quan sát của TS Nguyễn Trí Hiếu, không phải đến lúc NHNN chuẩn bị tuýt còi thì các NH mới thận trọng hơn trong cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS. Thời gian qua NH đã rất cẩn thận, dè chừng trong cho vay nhất là phân khúc nhà ở cao cấp.
Tổng giám đốc SCB Võ Tấn Hoàng cũng đồng tình với xu hướng vốn bơm vào thị trường BĐS sẽ bớt đi chứ không thể nhiều hơn. Vì lộ trình NHNN đưa ra khá rõ ràng, chắc chắn các NH phải thận trọng trong cấp tín dụng BĐS. Như tại SCB trong năm 2016 tín dụng BĐS giảm từ 77% xuống 55% trong cơ cấu tín dụng.
Những thay đổi tại Thông tư 06 được Tổng giám đốc OCB Nguyễn Đình Tùng đánh giá khá tích cực. “Điểm hay tại Thông tư 06 là mọi thứ quy chuẩn hơn, mọi người khi làm phải cân nhắc, không làm bừa được” - ông Tùng bày tỏ quan điểm. Theo quy định tại Thông tư 06 có hai chỉ số chính tác động đến quyết định cho vay BĐS của TCTD là tỷ lệ sử dụng vốn và hệ số rủi ro. Muốn cho vay dự án BĐS trung dài hạn thì NH phải có nguồn vốn trung dài hạn dồi dào. Còn chỉ rủi ro 150% liên quan đến hệ số CAR. NH nào có hệ số CAR đang thấp chắc chắn sẽ khó hơn những NH có hệ số cao. Trong tương lai, dù NH quy mô lớn hay nhỏ khi cho vay BĐS nhiều sẽ phải tăng vốn chủ sở hữu, duy trì hệ số CAR cao, đảm bảo thanh khoản hoạt động NH an toàn. Như vậy, với luật chơi mới, NH nào muốn chơi vẫn chơi được khi có năng lực tài chính. Và tuy có điều chỉnh linh hoạt nhưng quan điểm của NHNN vẫn kiểm soát chặt cho vay lĩnh vực BĐS để hạn chế rủi ro nợ xấu phát sinh.
Tại Chỉ thị 04, NHNN cũng yêu cầu TCTD phải kiểm soát chặt chẽ các khoản cho vay đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như tín dụng trung, dài hạn đối với nhóm khách hàng lớn, tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh BĐS, các dự án BOT, BT giao thông.